1. Wie finde ich heraus, welche Immobilie zu mir passt?

Wenn Sie eine Immobilie zur Eigennutzung kaufen möchten, haben Sie sich vermutlich schon Gedanken gemacht: Wie soll die Immobilie aussehen? Wie groß soll der Garten sein? Wie viele Zimmer benötigen Sie? Diese Überlegungen sind wichtig, sollten jedoch nicht die einzigen Kriterien bei Ihrer Suche sein. Die drei Hauptkriterien sollten Preis, Lage und Zustand der Immobilie sein.
Wichtige Fragen:
• Preis: Wie viel darf die Immobilie inklusive aller Nebenkosten kosten? Bedenken Sie, dass in NRW etwa 12 % des Kaufpreises für Nebenkosten anfallen. Rechnen Sie auch mögliche Sanierungskosten ein. Lassen Sie sich unbedingt von einem unabhängigen Finanzierungsberater beraten!
• Lage: Wo soll die Immobilie liegen? Wie ist sie an das öffentliche Verkehrsnetz angebunden? Deckt die Lage Ihre Bedürfnisse ab (z. B. Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Freizeit)?
• Zeit: Wie viel Zeit können und wollen Sie in die Immobilie investieren? Haben Sie die zeitlichen Ressourcen für große Sanierungs- oder Ausbaumaßnahmen?
Tipps für die Immobiliensuche:
• Größe: Legen Sie keine strikte Wohnfläche fest. Oft können Sie durch den Ausbau des Dachbodens, des Kellers oder einen Anbau mehr Raum schaffen. Schließen Sie daher Immobilien nicht zu früh aus.
• Zimmer: Der Grundriss kann häufig angepasst werden, indem nicht-tragende Wände verändert werden. Schauen Sie also genauer hin.
• Garten & Garage: Überlegen Sie, ob Sie wirklich einen Garten oder eine Garage benötigen. Gibt es einen Park in der Nähe oder alternative Lösungen?
• Immobilientyp: Überlegen Sie, ob es unbedingt ein Einfamilienhaus sein muss oder ob vielleicht auch eine Maisonette-Wohnung mit eigenem Zugang und Garten infrage kommt.

Tipp von Friedrich Immobilien: Die meisten Käufer suchen zwischen 3 und 9 Monate nach der passenden Immobilie. Wer länger braucht, hat oft Schwierigkeiten, sich zu entscheiden. Besichtigen Sie Immobilien, die zumindest Ihre drei Hauptkriterien (Preis, Lage, Zustand) erfüllen, um ein besseres Gefühl für den Markt zu bekommen.

2. Wo suche ich nach der richtigen Immobilie für mich?

Die meisten Immobilien werden online über Plattformen angeboten. Die vier wichtigsten Plattformen, die Sie unbedingt besuchen sollten, sind:

1. ImmobilienScout24: Die führende Plattform in Deutschland, sowohl für private Käufer als auch Investoren.
Vorteile: Große Auswahl, umfangreiche Suchfilter, Marktanalysen und Tools zur Bewertung.
2. Immowelt: Bietet zahlreiche Angebote von Eigentumswohnungen bis hin zu Einfamilienhäusern.
Vorteile: Viele Inserate, benutzerfreundliche Oberfläche, oft parallele Inserate auf Immonet.
3. Immonet: Ebenfalls eine der größten Plattformen in Deutschland.
Vorteile: Große Auswahl, ähnliche Inserate wie auf Immowelt.
4. eBay Kleinanzeigen Immobilien: Bekannt für Angebote von Privatpersonen, oft ohne Maklergebühren.
Vorteile: Attraktive Angebote, direkte Kontaktaufnahme mit Verkäufern.

Weitere Möglichkeiten:
• Zeitungsannoncen: Manche Immobilien werden noch in regionalen Zeitungen angeboten.
• Suchanzeigen schalten: Schalten Sie selbst Suchanzeigen in Zeitungen oder auf Online-Plattformen.
• Social Media: Nutzen Sie soziale Netzwerke zur Immobiliensuche.

Tipp: Tragen Sie sich in die Kundenkartei lokaler Immobilienmakler ein, wenn Sie sich für eine bestimmte Lage entschieden haben. Exklusive Angebote sind jedoch selten, da Makler viele Interessenten ansprechen, um den besten Preis zu erzielen.

3. Worauf sollte ich bei der Finanzierung meiner Immobilie achten?

Die Finanzierung einer Immobilie ist ein komplexer Prozess mit vielen Stolperfallen. Daher gilt: Suchen Sie sich einen Berater, dem Sie voll vertrauen können. Bei großen Summen sollten Sie sicher sein, dass Sie in guten Händen sind.

Wichtige Tipps:
• Vergleichen statt Vertrauen: Lassen Sie sich von einem unabhängigen Baufinanzierungsberater beraten, anstatt nur zu Ihrer Hausbank zu gehen. Baufinanzierungsberater vergleichen eine Vielzahl von Banken und suchen die beste Option mit den besten Konditionen für Sie heraus. Seriöse Vermittler erhalten ihre Provision von der Bank und berechnen Ihnen keine Gebühren.
• Finanzierungszertifikat: Zu Beginn Ihrer Immobiliensuche können Sie ein Finanzierungszertifikat von Ihrer Hausbank erhalten. Dies kann Ihnen bei Besichtigungen als Beweis Ihrer finanziellen Möglichkeiten dienen.
• Konditionen prüfen: Wenn Sie sich für eine Immobilie entschieden haben, sollten Sie die besten Konditionen vergleichen. Konfrontieren Sie Ihre Bank mit besseren Angeboten und prüfen Sie, ob sie diese Bedingungen ebenfalls anbieten kann.
• Finanzierungszusage zur Besichtigung: Bei besonders interessanten Immobilien können Sie Ihre Bank bitten, Ihnen eine schriftliche Finanzierungszusage (unter Vorbehalt) für die Besichtigung mitzugeben. Dies kann einen Wettbewerbsvorteil darstellen, wenn es mehrere Interessenten gibt.

Tipp von Friedrich Immobilien: Wenn Sie noch keinen Finanzierungsberater haben, können Sie sich an unseren Partner wenden. Frau Themann ist eine unabhängige Beraterin, die über 500 Banken vergleicht und unverbindlich berät:

4. Woran erkenne ich einen guten Finanzierungsberater?

Ein guter Finanzierungsberater zeichnet sich durch mehrere Merkmale aus:

• Kompetenz: Langjährige Praxiserfahrung, fachliche Ausbildung und eine umfassende Qualifikation (z. B. Immobiliardarlehensvermittler IHK).
• Freundliches Auftreten: Ein professioneller und freundlicher Umgang.
• Unabhängigkeit: Ein guter Berater hat Zugang zu einer Vielzahl von Banken und ist nicht an eine bestimmte Bank gebunden. Dadurch kann er den besten Bankenvergleich für Sie bieten.
• Flexible Terminvereinbarung: Termine sollten flexibel, auch außerhalb der regulären Öffnungszeiten möglich sein (abends oder am Wochenende). Außerdem sollte der Berater Online- und Vor-Ort-Termine anbieten.
• Keine Zusatzkosten: Ein seriöser Berater arbeitet provisionsbasiert und erhebt keine zusätzlichen Gebühren von Ihnen.

5. Was kostet mich der Kauf einer Immobilie?

Beim Immobilienkauf fallen neben dem Kaufpreis etwa 12 % Nebenkosten an (in NRW; je nach Bundesland unterschiedlich). Diese setzen sich zusammen aus:

• Grunderwerbsteuer: 6,5 % des Kaufpreises
• Maklerprovision: 3,57 % des Kaufpreises (inkl. 19 % MwSt)
• Notargebühren: 1,5 % des Kaufpreises
• Grundbuchamtgebühren: 0,5 % des Kaufpreises
Zusätzlich sollten Sie eventuelle Renovierungs- oder Sanierungskosten einkalkulieren.

Tipp von Friedrich Immobilien: Das Zubehör einer Immobilie zählt nicht zur Immobilie selbst und wird vom Finanzamt nicht in die Grunderwerbsteuer einbezogen. Vereinbaren Sie mit dem Verkäufer, welches Zubehör gesondert ausgewiesen wird (z. B. Einbauküche, Gartenmöbel). Das kann Ihnen Steuern sparen, da Zubehör bis zu einem Wert von 10.000 € in der Regel nicht geprüft wird. Listen Sie diese Gegenstände im Kaufvertrag auf und geben Sie realistische Werte an.

6. Was sind die laufenden Kosten bei einer eigengenutzten Immobilie und wie hoch sind diese?

Die laufenden Kosten für ein Einfamilienhaus können stark variieren, abhängig von Lage, Größe des Hauses, persönlichem Verbrauch und weiteren Faktoren. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus in Wachtberg, Nordrhein-Westfalen, können folgende Posten anfallen:

1. Grundsteuer
• Kosten: Etwa 300 bis 600 Euro pro Jahr
• Anmerkung: Die genaue Höhe hängt vom Einheitswert des Grundstücks und dem Hebesatz der jeweiligen Gemeinde ab.

2. Versicherungen
• Wohngebäudeversicherung: 250 bis 500 Euro pro Jahr
• Hausratversicherung: 100 bis 300 Euro pro Jahr
• Haftpflichtversicherung für Haus- und Grundbesitzer: 50 bis 150 Euro pro Jahr

3. Instandhaltung und Reparaturen
• Kosten: 1.000 bis 2.000 Euro pro Jahr
• Anmerkung: Es wird empfohlen, etwa 1 % des Immobilienwertes pro Jahr für Instandhaltung einzuplanen.

4. Energiekosten
• Heizkosten: 1.200 bis 2.000 Euro pro Jahr (abhängig von Größe, Heizsystem und Energiequelle)
• Stromkosten: 800 bis 1.200 Euro pro Jahr
• Wasserkosten: 300 bis 600 Euro pro Jahr (inklusive Abwasser)
• Warmwasserkosten: Oft in den Heizkosten enthalten, sonst etwa 100 bis 300 Euro pro Jahr

5. Müllgebühren
• Kosten: 150 bis 300 Euro pro Jahr
• Anmerkung: Die Gebühren hängen von der Anzahl der Mülltonnen und deren Leerungshäufigkeit ab.

6. Schornsteinfegergebühren
• Kosten: 50 bis 150 Euro pro Jahr
• Anmerkung: Je nach Art der Heizungsanlage und Anzahl der notwendigen Überprüfungen.

7. Straßenreinigungsgebühren
• Kosten: 50 bis 150 Euro pro Jahr
• Anmerkung: Abhängig von der Gemeinde und dem Umfang der Reinigung.

8. Beiträge für Wasser- und Abwasserversorgung
• Kosten: 300 bis 600 Euro pro Jahr
• Anmerkung: Abhängig vom Verbrauch und den kommunalen Tarifen.

9. Hausnebenkosten
• Gartenpflege: 300 bis 1.000 Euro pro Jahr (falls ein Gärtner beauftragt wird)
• Hausmeisterdienst: 500 bis 1.500 Euro pro Jahr (falls zutreffend)

10. Kommunale Abgaben
• Kosten: 100 bis 300 Euro pro Jahr (z. B. Regenwassergebühren)

Zusammengefasst: Die jährlichen laufenden Kosten für ein durchschnittliches Einfamilienhaus in Wachtberg, Nordrhein-Westfalen, können sich auf etwa 3.500 bis 7.500 Euro belaufen (ohne Berücksichtigung der Finanzierungskosten).

Tipp von Friedrich Immobilien: Lassen Sie sich unbedingt die laufenden Kosten vom Privatverkäufer oder Makler vorlegen. Ein guter Finanzierungsberater berücksichtigt diese Kosten in Ihrer maßgeschneiderten Finanzierung. Je mehr Daten Sie haben, desto besser können Sie Ihre monatlichen Ausgaben einschätzen.

7. Was genau sind Erschließungskosten? Und muss ich darauf beim Hauskauf achten?

Erschließungskosten beziehen sich auf die Kosten, die für die Herstellung der notwendigen Infrastruktur anfallen, damit ein Grundstück für eine Bebauung genutzt werden kann. Dazu gehören:
• Straßenbau und Beleuchtung
• Ver- und Entsorgungsleitungen (Wasser- und Abwasseranschlüsse)
• Anschlüsse für Strom, Gas und Telekommunikation
• Öffentliche Einrichtungen (z. B. Spielplätze, Parkflächen)
Nachträgliche Erschließungskosten:
Es kann auch nachträglich zu Erschließungskosten kommen, z. B. wenn eine Straße ausgebaut oder ein Kanal modernisiert wird. Der jeweilige Eigentümer erhält dann einen Erschließungsbeitragsbescheid von der Kommune und muss die Kosten tragen. Dies ist im Baugesetzbuch (BauGB) geregelt.
Was sollten Sie prüfen?
• Gibt es laufende Maßnahmen, die Erschließungskosten verursachen könnten?
• Wurde bereits ein Erschließungsbeitragsbescheid erstellt und beglichen?
• Sind in naher Zukunft Erschließungsmaßnahmen geplant?

Tipp von Friedrich Immobilien: Ein guter Immobilienmakler sollte diese Informationen bereitstellen. Bei Privatverkäufen oder Unsicherheiten reicht eine einfache Anfrage bei der zuständigen Kommune.

8. Was kann ich im Vorfeld schon über die Immobilie recherchieren?

Wenn Sie die Adresse der Immobilie vom Immobilienmakler oder Privatverkäufer erhalten haben, können Sie vor der Besichtigung schon einen Vorab-Check zu der Lage der Immobilie machen. Folgende Punkte könnten Sie dazu berücksichtigen.

• Google Maps: Erkunden Sie die Makro-Lage der Immobilie. Was wäre Ihr neuer Arbeitsweg, wie würden Ihre Kinder zur Schule kommen? Wie ist die Immobilie an öffentliche Verkehrsmittel angebunden und wie ist die Infrastruktur rund um die Immobilie aufgebaut?
• Lärmkarte: Schauen Sie, ob die Immobilie überdurchschnittlichem Lärm durch Straßenverkehr, Schienenverkehr oder Luftfahrtverkehr ausgesetzt ist. Eine interaktive Lärmkarte des Umweltbundesamtes finden Sie hier: https://www.umweltbundesamt.de/themen/laerm/umgebungslaermrichtlinie/laermkarten
• Starkregen Karte und Hochwasserrisikokarten: Überprüfen Sie, ob die Immobilie eventuell von Starkregen oder Hochwasser betroffen werden kann. Eine Starkregenkarte zum Beispiel für die Gemeinde Wachtberg finden Sie hier: https://www.wachtberg-starkregen.de/index.html. Eine Hochwassergefahrenkarte für NRW finden Sie zum Beispiel hier: https://www.flussgebiete.nrw.de/hochwassergefahrenkarten-und-hochwasserrisikokarten
•Bodenrichtwert und Grundstücksmarktbericht: Schauen Sie sich den Bodenrichtwert des Grundstücks an: Dazu geben Sie auf Boris.de (in NRW) einfach die Adresse an. Dort können Sie den aktuellen Richtwert ansehen, aber auch die Entwicklung des Bodenrichtwerts in den letzten Jahren sehen.
• Wirtschaftsdaten wie Kaufkraft und Arbeitslosigkeit: Recherchieren Sie nach wichtigen Wirtschaftsdaten der Gemeinde, oder Stadt, in der sich die Immobilie befindet. Die IHK Bonn zum Beispiel hat für 2024 die Prognose abgegeben, dass die Höchste Kaufkraft im Rheinsiegkreis in Wachtberg und Bad Honnef liegt: https://www.ihk-bonn.de/fileadmin/dokumente/Downloads/Standortpolitik/Kaufkraft_und_Verbraucherpreisindex/2024_Marktdaten_MB_Research.pdf
• Demografische Statistiken zu Einwohnerzahl, Haushaltsgröße und Durchschnittsalter: Auch diese Daten lassen sich schnell herausfinden. In Wachtberg wird zum Beispiel seit Jahren ein leichter Zuzug verzeichnet und es gibt überdurchschnittlich viele Jugendliche im Vergleich zum Durchschnitt von NRW: https://www.wachtberg.de/wirtschaft-entwicklung/daten-und-fakten/bevoelkerung/

9. Worauf sollte ich bei einer Besichtigung generell achten?

Eine Immobilienbesichtigung kann viele Emotionen auslösen – von Unsicherheit bis hin zu großer Freude. Der Ersteindruck ist wichtig, sollte aber nicht die einzige Grundlage für Ihre Entscheidung sein. Hier einige Tipps zur Vorbereitung:
• Terminierung: Planen Sie die Besichtigung bei Tageslicht und zu einer Zeit, in der Sie gewöhnlich zu Hause wären, um ein realistisches Bild der Immobilie zu bekommen.
• Erwartungen: Setzen Sie Ihre Erwartungen nicht zu hoch. Wer nach der „perfekten Immobilie“ sucht, wird oft enttäuscht. Bereiten Sie sich darauf vor, bei der Entscheidung Kompromisse einzugehen.
• Exposé durchlesen: Lesen Sie das Exposé aufmerksam und notieren Sie sich Fragen. Nehmen Sie das Exposé zur Besichtigung mit und vergleichen Sie die Angaben mit der Realität.
•Finanzierungszusage: Bringen Sie eine vorläufige Finanzierungszusage (unter Vorbehalt) mit, um Ihre Ernsthaftigkeit zu zeigen.
• Mängel ansprechen: Fragen Sie gezielt nach Mängeln. Der Verkäufer oder Makler ist verpflichtet, Sie darüber aufzuklären. Nicht erwähnte Mängel können ein Ansatzpunkt für Preisverhandlungen sein.
• Preisfindung hinterfragen: Erkundigen Sie sich freundlich, wie der Verkäufer auf den Angebotspreis gekommen ist und ob eine professionelle Wertermittlung vorliegt.

Tipp von Friedrich Immobilien: Ein ordentliches und freundliches Auftreten, sowie Pünktlichkeit, können bei mehreren Interessenten entscheidend sein. Der erste Eindruck zählt, sowohl für die Immobilie als auch für Sie als potenziellen Käufer.

10. Worauf sollte ich bei einem Verkauf über einen Immobilienmakler achten?

Ein Immobilienkauf über einen Makler hat Vor- und Nachteile. Der offensichtliche Nachteil: Sie müssen eine Maklerprovision zahlen (in der Regel 3,57 % des Kaufpreises). Die Vorteile überwiegen jedoch oft:
• Fachwissen: Makler verfügen über fundiertes Wissen zu rechtlichen und finanziellen Aspekten des Kaufs. Achtung: Makler sind keine Steuerberater und dürfen nur allgemeine Hinweise zu immobilienbezogenen Steuern geben.
• Marktkenntnis: Makler haben Einblick in die aktuelle Marktlage und Preisentwicklung und können den realistischen Marktwert einer Immobilie ermitteln.
• Organisation: Makler übernehmen die Koordination von Besichtigungen, Terminen und Verhandlungen, was Ihnen viel Zeit spart.
• Dokumentenprüfung: Makler helfen bei der Überprüfung wichtiger Unterlagen (z. B. Grundbuch, Energieausweis, Baulastenverzeichnis).
• Objektive Bewertung: Ein Makler kann Vor- und Nachteile der Immobilie objektiv darstellen und emotionale Fehlkäufe vermeiden.
• Verhandlungsführung: Gute Makler sind erfahrene Verhandlungsführer und können oft bessere Konditionen aushandeln.
• Vertragsvorbereitung: Makler sorgen dafür, dass alle relevanten Unterlagen und Verträge korrekt vorbereitet werden.

Tipp von Friedrich Immobilien: Seit dem 23. Dezember 2020 gilt das Bestellerprinzip: Die Maklercourtage muss gleichmäßig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden. Sie dürfen also nie mehr Provision zahlen als der Verkäufer.

11. Was sollte ich beachten, wenn die Immobilie privat und ohne Makler verkauft wird?

Eine privat angebotene Immobilie wirkt auf den ersten Blick günstiger, da keine Maklerprovision anfällt. Allerdings gibt es dabei auch Risiken:

Wichtige Punkte:
• Exposé prüfen: Hat der Verkäufer ein ordentliches Exposé mit allen relevanten Informationen erstellt? Unstimmigkeiten im Exposé sollten ein Warnsignal sein.
• Besichtigung: Nehmen Sie sich Zeit für die Besichtigung. Wenn nötig, fragen Sie nach einem zweiten Termin und ziehen Sie einen Sachverständigen hinzu.
• Unterlagen: Fragen Sie, ob alle wichtigen Unterlagen vorliegen (z. B. Energieausweis). Der Verkäufer ist verpflichtet, diese bei der Besichtigung vorzulegen.
• Preisfindung: Fragen Sie, wie der Verkäufer auf den Angebotspreis gekommen ist. Wurde eine professionelle Marktwertermittlung durchgeführt?

Tipp von Friedrich Immobilien:Bleiben Sie sachlich und verhandeln Sie fair. Emotionen können den Verkaufsprozess erschweren. Eine sachliche Verhandlungsführung ist der Schlüssel zu einem erfolgreichen Kauf.

12. Was genau ist ein Grundbuchauszug? Und wie ist er aufgebaut?

Das Grundbuch ist ein amtliches Register, das die Rechtsverhältnisse an Grundstücken dokumentiert. Es dient dazu, Eigentumsverhältnisse sowie damit verbundene Rechte und Belastungen transparent und rechtssicher zu erfassen. Ein Grundbuchauszug ist folgendermaßen aufgebaut:

1. Deckblatt
• Grundbuchbezirk: Hier wird der zuständige Grundbuchbezirk vermerkt, also die Gemeinde oder Stadt, in der das Grundstück liegt.
• Grundbuchblattnummer: Jedes Grundstück erhält eine eindeutige Nummer, die sogenannte Grundbuchblattnummer, unter der alle relevanten Informationen geführt werden.

2. Bestandsverzeichnis
• Flurstücksnummer und Lage: Hier werden das Grundstück oder die Grundstücke (Flurstücke) verzeichnet, inklusive der genauen Lage, Größe und der Flurstücksnummer.
• Art der Nutzung: Es wird angegeben, wie das Grundstück genutzt wird, z. B. als Bauland, Ackerland oder Wald.
• Wirtschaftseinheit: Wenn mehrere Flurstücke eine wirtschaftliche Einheit bilden, wird das hier vermerkt.

3. Abteilung I – Eigentümer
• Eigentümerangaben: Namen der aktuellen Eigentümer und die Art des Eigentums (z. B. Alleineigentum, Miteigentum oder Erbbaurecht).
• Grundlage des Eigentums: Hier wird festgehalten, wie das Eigentum erworben wurde (z. B. Kauf, Erbschaft oder Zwangsversteigerung).

4. Abteilung II – Lasten und Beschränkungen
• Dienstbarkeiten: Rechte Dritter, die das Grundstück belasten können (z. B. Wegerechte, Wohnrechte, Leitungsrechte).
• Vormerkungen und Vermerke: Vormerkungen für künftige Rechte oder Vermerke (z. B. Vorkaufsrecht, Zwangsversteigerungsnotiz).
• Beschränkungen des Eigentümers: Einschränkungen in der Nutzung des Grundstücks (z. B. Sanierungsvermerk).

5. Abteilung III – Grundpfandrechte
• Hypotheken und Grundschulden: Hier werden Belastungen des Grundstücks durch finanzielle Sicherheiten wie Hypotheken oder Grundschulden eingetragen.
• Rangverhältnisse: Die Rangfolge, in der die Rechte befriedigt werden, falls das Grundstück zwangsversteigert wird.

13. Worauf sollte ich beim Grundbuchauszug achten?

Beim Blick ins Grundbuch sollten Sie besonders auf Abteilung II achten, da hier Vermerke stehen können, die das Grundstück belasten oder die Nutzung einschränken. Hier sind einige Beispiele:
• Grunddienstbarkeit: Rechte zugunsten eines anderen Grundstücks (z. B. Wegerecht, Leitungsrecht).
• Vorkaufsrecht: Das Recht einer dritten Person, ein Grundstück zu den Bedingungen eines Dritten zu kaufen.
• Nießbrauch: Ein umfassendes Nutzungsrecht, das dem Nießbraucher erlaubt, alle Erträge aus dem Grundstück zu ziehen.
• Reallast: Verpflichtung des Eigentümers, wiederkehrende Leistungen zu erbringen.
• Auflassungsvormerkung: Sicherung des Rechts des Käufers auf Übertragung des Grundstücks.
• Sanierungsvermerk: Ein Hinweis, dass das Grundstück in einem Sanierungsgebiet liegt.
• Denkmalschutzvermerk: Beschränkungen durch Denkmalschutz.
• Bauverpflichtung: Verpflichtung, innerhalb einer bestimmten Frist ein Gebäude zu errichten.
• Wohnrecht: Recht einer Person, lebenslang oder für einen bestimmten Zeitraum auf dem Grundstück zu wohnen.
• Überbau:  Recht, das festlegt, dass ein Teil eines Gebäudes auf das Nachbargrundstück ragt.
• Leitungsrecht: Recht zugunsten eines Versorgungsunternehmens zur Verlegung von Leitungen.
• Konkursvermerk: Hinweis, dass das Grundstück zur Insolvenzmasse gehört.
• Erbbaurecht: Recht eines Dritten, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu errichten.

Fazit:Alle Eintragungen in Abteilung II können die Rechte des Eigentümers erheblich einschränken und sind daher beim Immobilienkauf besonders wichtig.

14. Was ist ein Energieausweis? Warum ist der Energieausweis beim Immobilienkauf wichtig?

Ein Energieausweis ist ein offizielles Dokument, das den Energiebedarf oder -verbrauch eines Gebäudes bewertet und Informationen zur Energieeffizienz gibt. Er hilft dabei, den Energieverbrauch und die damit verbundenen Kosten sowie den CO₂-Ausstoß eines Gebäudes einzuschätzen.

Arten von Energieausweisen:
1. Bedarfsausweis
• Grundlage: Berechnet den theoretischen Energiebedarf eines Gebäudes basierend auf Bauweise, Dämmung, Fenstern und Heizsystemen.
• Anwendungsbereich: Erforderlich für Neubauten, umfassend modernisierte Gebäude und Gebäude mit weniger als fünf Wohneinheiten (wenn sie nicht nach der Wärmeschutzverordnung von 1977 gebaut wurden).
2. Verbrauchsausweis
• Grundlage: Basierend auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der Bewohner in den letzten drei Jahren.
• Anwendungsbereich: Gilt oft für größere oder modernere Gebäude mit mindestens fünf Wohneinheiten.

Inhalte des Energieausweises:
• Energiekennwert: Gibt den Energieverbrauch in Kilowattstunden pro Quadratmeter pro Jahr (kWh/m²a) an.
• Energieeffizienzklasse: Das Gebäude wird in Effizienzklassen von A+ (sehr effizient) bis H (wenig effizient) eingeteilt.
• Modernisierungsvorschläge: Oft enthält der Energieausweis auch Empfehlungen zur Verbesserung der Energieeffizienz.

Wichtigkeit des Energieausweises:
• Transparenz: Der Energieausweis gibt potenziellen Käufern oder Mietern Aufschluss über die zukünftigen Energiekosten und die Umweltfreundlichkeit des Gebäudes.
• Rechtliche Verpflichtung: In Deutschland ist der Energieausweis gesetzlich vorgeschrieben und muss bei Verkauf oder Vermietung vorgelegt werden. Fehlt er, drohen Bußgelder.
• Kauf- und Mietentscheidung: Ein gutes Energieprofil kann den Wert einer Immobilie steigern und sie attraktiver machen.
• Nachhaltigkeit: Der Energieausweis fördert die Energiewende, indem er Transparenz über den Energieverbrauch schafft und zu energieeffizienten Maßnahmen anregt.

Fazit:Der Energieausweis ist ein wichtiges Dokument, das Käufern und Mietern hilft, die Energieeffizienz einer Immobilie einzuschätzen. Er trägt zur Förderung einer nachhaltigen Bauweise bei.

15. Was ist ein vorläufiger Sanierungsfahrplan? Wo kann ich einen Sanierungsfahrplan erstellen?

Ein vorläufiger Sanierungsfahrplan ist ein Konzept, das Maßnahmen zur energetischen oder baulichen Sanierung eines Gebäudes beschreibt. Er dient als Orientierungshilfe und skizziert, welche Maßnahmen in welcher Reihenfolge durchgeführt werden sollten, um die Energieeffizienz und den Wert des Gebäudes zu verbessern. Der Plan wird von einem Energieberater erstellt.

Inhalte eines vorläufigen Sanierungsfahrplans:
• Bestandsaufnahme: Zunächst wird der aktuelle Zustand des Gebäudes erfasst (Dämmung, Heizungsanlage, Fenster, Türen, Dach, Fassade).
• Schwachstellenanalyse: Energetische Mängel werden identifiziert (z. B. schlecht gedämmte Bereiche, veraltete Heizsysteme).
• Empfohlene Maßnahmen: Konkrete Sanierungsmaßnahmen werden vorgeschlagen.
• Priorisierung: Die Maßnahmen werden nach Dringlichkeit und Effektivität priorisiert.
• Kostenabschätzung: Eine grobe Kostenschätzung für die Sanierungsmaßnahmen wird erstellt.
• Zeitplan: Der Plan enthält eine zeitliche Reihenfolge der Maßnahmen, um Doppelarbeiten zu vermeiden.
• Langfristige Ziele: Oft werden langfristige Ziele, wie der Wechsel auf erneuerbare Energien, im Plan festgehalten.

Zweck des Sanierungsfahrplans:
• Planungssicherheit: Der Plan gibt Eigentümern eine Orientierung und hilft, die Sanierung systematisch anzugehen.
• Kosteneinschätzung: Eigentümer können die finanziellen Auswirkungen der Sanierung besser abschätzen.
• Fördermittel: Der Sanierungsfahrplan kann Grundlage für die Beantragung von Fördermitteln sein.
• Schrittweise Umsetzung: Der Plan hilft, die Sanierung in sinnvollen Etappen durchzuführen.

Tipp von Friedrich Immobilien: Bei sanierungsbedürftigen Immobilien kann ein vorläufiger Sanierungsfahrplan helfen, den Wert der Immobilie besser einzuschätzen. Sie können diesen Plan auch als Verhandlungsgrundlage mit dem Verkäufer nutzen.

16. Was ist das Baulastenverzeichnis? Was ist eine Baulast?

Das Baulastenverzeichnis ist ein öffentliches Register, in dem sogenannte Baulasten eingetragen sind. Eine Baulast ist eine freiwillige Verpflichtung des Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, bestimmte Maßnahmen oder Einschränkungen auf dem eigenen Grundstück zu dulden oder vorzunehmen, um die Bebauung eines anderen Grundstücks zu ermöglichen oder zu erleichtern.

Inhalte und Funktion des Baulastenverzeichnisses:
• Verpflichtungen des Eigentümers: Baulasten können Verpflichtungen wie die Duldung von Zufahrtsrechten, Stellplätzen, Abstandsflächen oder Leitungsrechten umfassen.
• Öffentliches Register: Das Baulastenverzeichnis wird von der Bauaufsichtsbehörde geführt und ist öffentlich einsehbar. Interessenten können prüfen, ob für ein Grundstück Baulasten bestehen.
• Bebauung und Nutzung: Baulasten können die Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks erheblich beeinflussen, z. B. durch die Einschränkung der Bebauung.

Beispiele für typische Baulasten:
• Zuwegungsbaulast: Duldung einer Zufahrt über das eigene Grundstück, um einem Nachbargrundstück Zugang zur Straße zu gewähren.
• Abstandsflächenbaulast: Verzicht auf Abstandsflächen, damit auf dem Nachbargrundstück näher an die Grenze gebaut werden kann.
• Stellplatzbaulast: Bereitstellung von Stellplätzen für ein benachbartes Gebäude.
• Kanalbaulast: Erlaubnis, dass unter dem Grundstück Leitungen für ein anderes Grundstück verlaufen.

Bedeutung für den Grundstückskauf:
• Prüfung vor dem Kauf: Es ist wichtig, das Baulastenverzeichnis vor dem Kauf zu prüfen, da Baulasten die Nutzung und den Wert des Grundstücks erheblich beeinflussen können.
• Unterschied zum Grundbuch: Baulasten stehen nur im Baulastenverzeichnis und nicht im Grundbuch, haben aber rechtlich ähnliche Auswirkungen.

Tipp von Friedrich Immobilien: Beim Privatverkauf wird die Einsicht ins Baulastenverzeichnis oft vergessen. Informieren Sie sich selbst beim Bauaufsichtsamt, falls der Verkäufer keine Auskunft gibt.

17. Der Verkäufer hat kaum/keine Unterlagen zu der Immobilie. Wie erhalte ich die Unterlagen für meine Bank? Welche Unterlagen erhalte ich bei welchem Amt, bei welcher Behörde?

Wenn der Verkäufer nur wenige oder gar keine Unterlagen zur Immobilie hat, sollten Sie skeptisch sein, aber nicht aufgeben. Wenn Sie stark an der Immobilie interessiert sind, können Sie selbst die notwendigen Unterlagen einholen, was Ihnen einen Vorteil verschaffen kann, wenn es mehrere Interessenten gibt.

Vorgehensweise:
• Vollmacht: Lassen Sie sich vom Eigentümer eine Vollmacht geben, um die Unterlagen selbst einzuholen. Eine Blankovollmacht können Sie hier herunterladen: [Vollmacht-Download].
Wichtige Dokumente und wo Sie diese erhalten:
• Grundbuchauszug: Erhältlich beim Notar. Der Notar, der später die Beurkundung vornimmt, stellt diesen meist kostenfrei aus. Ansonsten fallen ca. 20-30 € an.
• Bauzeichnungen: Erhältlich im Bauamt der Gemeinde/Stadt. Jede Immobilie hat eine Bauakte, die Baupläne, Wohnflächenberechnungen und Pläne zur Wasserversorgung enthält.
• Liegenschaftskarte/Flurkarte: Diese Karte erhalten Sie beim Katasteramt und sie darf nicht älter als 3 Monate sein (Kosten: ca. 30 €).
• Energieausweis: Erstellen lassen vom zuständigen Schornsteinfeger oder Energieberater (Kosten: 200-300 €, sollte vom Verkäufer übernommen werden).
• Baulastenverzeichnis-Auszug: Erhältlich bei der Bauaufsichtsbehörde oder dem Bauamt (Kosten: ca. 30 €).
• Altlastenanfrage: Beim Amt für Umwelt und Naturschutz anfragen, ob es Altlasten auf dem Grundstück gibt.
• Erschließungsmaßnahmen: Informieren Sie sich bei der Gemeinde oder Stadt, ob zukünftige Erschließungsmaßnahmen geplant sind.
• Eigentumswohnungen: Zusätzliche Unterlagen wie Teilungserklärung, Nebenkostenabrechnungen und Protokolle der Eigentümerversammlungen erhalten Sie bei der Hausverwaltung.

Tipp von Friedrich Immobilien: Wenn der Verkäufer keine Unterlagen hat, können Sie durch proaktive Beschaffung der Dokumente einen entscheidenden Vorteil gewinnen.

18. Sollte ich Immobilien besichtigen, die über meinem Budget liegen?

Ja, es kann sich lohnen, Immobilien zu besichtigen, die leicht über Ihrem Budget liegen – vor allem, wenn sie bereits mehrere Wochen oder Monate auf dem Markt sind. Dies deutet darauf hin, dass der Angebotspreis zu hoch angesetzt wurde und der Verkäufer möglicherweise verhandlungsbereit ist.

Tipps zur Besichtigung von teureren Immobilien:

• Marktgesetze von Angebot und Nachfrage: Viele Verkäufer rechnen fest mit Verhandlungen und setzen den Preis bewusst etwas höher an.
• Preisverhandlungen: Wenn eine Immobilie nach zwei Monaten nicht verkauft wurde, besteht eine größere Wahrscheinlichkeit, dass der Preis gesenkt werden kann.

Tipp von Friedrich Immobilien: Nutzen Sie das Chrome-Tool „Rote Kapsel“, das Ihnen auf ImmobilienScout24 anzeigt, wie lange eine Immobilie bereits gelistet ist und ob Preissenkungen vorgenommen wurden. Das kann Ihnen wichtige Hinweise für Preisverhandlungen geben.

19. Woher weiß ich, dass der Preis der Immobilie fair ist? Sollte ich bei der Immobilie verhandeln? Wie sollte ich bei der Preisverhandlung vorgehen?

Es ist absolut sinnvoll, bei einem Immobilienkauf zu verhandeln. Der Preis wird durch Angebot und Nachfrage bestimmt, und das sollten Sie zu Ihrem Vorteil nutzen. Wenn Sie nicht verhandeln, könnten Sie viel Geld verlieren.

Verhandlungsstrategie:
• Ihre Verhandlungsposition hängt von der Nachfrage ab. Viele Interessenten = schlechte Position. Wenige Interessenten = gute Position.
• Vorläufige Finanzierungszusage: Zeigen Sie dem Verkäufer oder Makler eine Finanzierungsbestätigung oder Eigenkapitalnachweis, um Ihre Verhandlungsstärke zu unterstreichen.
• Begründung für Ihr Angebot: Geben Sie sachliche Gründe für Ihr erstes Angebot an, z. B. vergleichbare Immobilien oder festgestellte Mängel.
• Starten Sie niedrig, aber realistisch: Berücksichtigen Sie, wie lange die Immobilie schon auf dem Markt ist und wie viele Interessenten es gibt.
• Geduld: Warten Sie auf eine Antwort und drängen Sie den Verkäufer nicht. Schweigen kann ein mächtiges Verhandlungsmittel sein.

Tipp von Friedrich Immobilien: Immobilienmakler sind daran interessiert, den Verkauf zu realisieren, da ihre Bezahlung vom Abschluss abhängt. Fragen Sie daher gezielt nach, warum der Verkäufer verkaufen will und wie viele weitere Interessenten es gibt. Verzichten Sie auf die plumpe Frage, ob der Preis noch verhandelbar ist, da dies den Makler unnötig in die Enge treiben kann.

20. Ich habe mich mit dem Verkäufer über eine Summe geeinigt. Was nun?

Glückwunsch! Der erste wichtige Schritt zu Ihrer neuen Immobilie ist geschafft. Allerdings ist es noch ein weiter Weg bis zur notariellen Beurkundung. Folgendes sollten Sie tun, um sicherzustellen, dass alles reibungslos verläuft – insbesondere, wenn kein Makler beteiligt ist:

• Schriftliche Reservierung: Falls Sie die Immobilie finanzieren, bitten Sie den Verkäufer um eine schriftliche Reservierung. Diese sollte die Adresse der Immobilie, die vereinbarte Kaufpreissumme, die Namen der Parteien und den Reservierungszeitraum enthalten. Üblich sind 2 Wochen. Geben Sie diese Reservierung Ihrer Bank und bitten Sie um eine verbindliche Finanzierungszusage.
• Vollständige Unterlagen für die Bank: Stellen Sie sicher, dass alle relevanten Unterlagen an Ihre Bank gehen. Verlassen Sie sich nicht darauf, dass der Verkäufer alles vorbereitet hat.
• Im Austausch bleiben: Halten Sie während der Reservierungszeit Kontakt mit dem Verkäufer, um den aktuellen Stand der Finanzierung mitzuteilen und weitere Vertragsbedingungen zu klären (z. B. Auszugstermin, Möbelübernahme, geplante Arbeiten).
• Notar aussuchen: Als Käufer haben Sie das Recht, den Notar auszuwählen, da Sie die Notarkosten tragen. Beauftragen Sie den Notar jedoch erst, wenn Sie die schriftliche Finanzierungszusage erhalten haben.

21. Was ist ein Kaufvertragsentwurf? Wann wird der Kaufvertragsentwurf erstellt?

Ein Kaufvertragsentwurf ist eine vorläufige Version des Kaufvertrags, die vom Notar erstellt wird, bevor der Vertrag endgültig unterzeichnet und notariell beurkundet wird. Er dient der Prüfung und Abstimmung der Vertragsparteien.

Wichtige Informationen für den Kaufvertragsentwurf:

• Persönliche Daten beider Parteien (Verkäufer und Käufer)
• Güterstand (bei verheirateten Käufern)
• Adresse der Immobilie und Grundbuchdaten
• Vereinbarter Kaufpreis
• Bei vermieteten Immobilien: Informationen zu bestehenden Mietverhältnissen
• Weitere Details wie Räumungstermine, Mobiliar und andere Absprachen
Der Notar erstellt den Entwurf, sobald alle Informationen vorliegen. In der Regel wird auch ein Termin für die notarielle Beurkundung festgelegt.

Tipp von Friedrich Immobilien: Beauftragen Sie den Notar erst mit dem Entwurf, wenn Sie sicher sind, dass der Kauf zustande kommt. Andernfalls könnte der Notar Ihnen die Erstellung des Entwurfs in Rechnung stellen, ohne dass der Kaufvertrag beurkundet wird.

22. Was genau bedeutet eine Reservierung? Wie verbindlich ist eine Reservierung?

Eine Reservierung dient dazu, einem Kaufinteressenten Zeit zu geben, um eine verbindliche Finanzierungszusage zu erhalten. Üblich ist ein Reservierungszeitraum von 2 Wochen. Es gibt zwei Arten von Reservierungen:

• Unverbindliche Reservierung: Wenn die Reservierung unverbindlich formuliert oder nur mündlich vereinbart ist, hat der Verkäufer das Recht, die Immobilie anderweitig zu verkaufen, ohne dass Schadensersatzansprüche bestehen.
• Verbindliche Reservierung: Eine schriftlich vereinbarte Reservierung mit einer gezahlten Reservierungsgebühr kann als verbindlicher Vorvertrag gelten. Verkauft der Verkäufer die Immobilie in diesem Fall anderweitig, könnte Ihnen Schadensersatz zustehen.

23. Was ist eine Reservierungsgebühr? Ist eine Reservierungsgebühr beim Immobilienverkauf üblich? Kann ich die Reservierungsgebühr zurückverlangen, wenn der Kauf nicht zustande kommt?

Eine Reservierungsgebühr wird oft von Immobilienmaklern erhoben, um die Ernsthaftigkeit des Kaufinteressenten zu sichern. Die Gebühr wird beim Abschluss des Kaufvertrags auf die Maklerprovision angerechnet.

• Falls der Kauf nicht zustande kommt: Wenn der Kaufinteressent keine Finanzierung erhält oder die Frist der Reservierung abläuft, darf der Makler die Immobilie anderweitig verkaufen. Der Interessent hat in diesem Fall Anspruch auf Rückerstattung der Reservierungsgebühr. Dies wurde durch ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) 2023 bestätigt.

24. Was macht ein Notar? Welche Funktion hat der Notar beim Kauf einer Immobilie?

Ein Notar ist ein unabhängiger, öffentlich bestellter Amtsträger, der den Immobilienkauf rechtlich absichert. Ohne eine notarielle Beurkundung ist ein Immobilienkauf in Deutschland nicht rechtsgültig.

Aufgaben des Notars:
1. Beurkundung des Kaufvertrags: Der Notar erstellt oder prüft den Kaufvertrag und sorgt dafür, dass er den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Er liest den Vertrag den Parteien vor und erklärt die Klauseln.
2. Sicherstellung der Zahlung: Der Notar sorgt dafür, dass die Zahlung des Kaufpreises erst nach Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch erfolgt, um den Käufer zu schützen.
3. Grundbucheinträge: Der Notar beantragt die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch und sorgt für die Löschung von nicht übernommenen Lasten (z. B. alte Hypotheken).
4. Prüfung von Lasten und Rechten: Der Notar prüft das Grundbuch auf bestehende Lasten und informiert den Käufer über relevante Eintragungen.
5. Beratung und Aufklärung: Der Notar berät beide Parteien unabhängig und klärt sie über die rechtlichen Konsequenzen des Kaufvertrags auf.
6. Abwicklung weiterer Formalitäten: Der Notar meldet den Eigentumswechsel an das Finanzamt und berechnet die Grunderwerbsteuer.
7. Neutralität: Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet und sorgt für einen fairen und rechtssicheren Ablauf des Kaufs.

225. Was steht in einem Kaufvertrag? Wie ist ein Kaufvertrag aufgebaut?

Ein Kaufvertrag für eine Immobilie ist ein rechtlich verbindliches Dokument, das den Verkauf einer Immobilie zwischen Käufer und Verkäufer regelt. Der Vertrag muss detailliert und klar formuliert sein, um Missverständnisse und rechtliche Streitigkeiten zu vermeiden.

Typischer Aufbau eines Immobilienkaufvertrags:
1. Überschrift und Vertragsparteien
• Titel des Dokuments (z. B. „Kaufvertrag über eine Immobilie“)
• Namen, Geburtsdaten, Adressen und Identifikationsmerkmale der Parteien (z. B. Personalausweisnummer)
2. Gegenstand des Vertrags
• Beschreibung der Immobilie (Adresse, Grundstücksnummer, Grundbuchblattnummer, Flurstück, Größe)
• Zubehör, das mitverkauft wird (z. B. Einbauküche, Gartenhaus)
• Bestehende Rechte und Lasten (Grundschulden, Hypotheken, Dienstbarkeiten, Wohnrechte)
3. Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
• Höhe des Kaufpreises
• Zahlungsbedingungen (Fälligkeit, Überweisungsmodalitäten, Verwendung eines Notaranderkontos)
• Finanzierungsbestätigung (bei Kauf durch Eigenmittel oder Finanzierung)
4. Auflassung und Eigentumsübergang
• Auflassung (Einigungsakt über den Eigentumsübergang)
• Zeitpunkt des Eigentumsübergangs (nach vollständiger Kaufpreiszahlung)
5. Grundbucherklärung
• Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch durch den Notar
• Auflassungsvormerkung (Schutz des Käufers vor weiteren Verfügungen)
6. Lastenfreistellung
• Verpflichtung des Verkäufers, bestehende Belastungen (z. B. Hypotheken) zu löschen
7. Übergabe der Immobilie
• Zeitpunkt und Zustand der Übergabe (nach Zahlung des Kaufpreises)
8. Gewährleistungen und Haftung
• Sachmängelhaftung (häufig Ausschluss, wenn „wie besichtigt“ verkauft wird)
• Garantie, dass die Immobilie frei von Rechten Dritter ist
9. Kosten und Steuern
• Regelung der Notarkosten und Grundbuchgebühren (in der Regel zahlt der Käufer)
• Grunderwerbsteuer (wird vom Käufer gezahlt)
10. Besondere Vereinbarungen
• Individuelle Absprachen (z. B. Nutzung bestimmter Teile, ausstehende Genehmigungen)
11. Schlussbestimmungen
• Salvatorische Klausel (Regelung, falls einzelne Bestimmungen unwirksam sind)
• Gerichtsstand für Streitigkeiten
• Unterschriften von Käufer, Verkäufer und Notar
12. Anlagen
• Grundrisse, Lagepläne, Energieausweis
• Vollmachten und Nachweise (falls vorhanden)

Ein Immobilienkaufvertrag muss detailliert und präzise sein, um die Interessen beider Parteien zu schützen und spätere Unstimmigkeiten zu vermeiden.

26. Der Vertrag ist unterzeichnet. Wieso kann ich nicht direkt die Schlüssel der Immobilie bekommen? Wann kann ich frühestens den Schlüssel haben?

Eine wichtige Regel beim Immobilienverkauf lautet: Erst das Geld, dann der Schlüssel! Der Verkäufer trägt das Risiko, wenn er den Schlüssel vor Geldeingang übergibt.

Mit der Schlüsselübergabe geht der Besitz der Immobilie rechtlich auf den Käufer über, selbst wenn der Kaufpreis noch nicht gezahlt wurde. Gerät der Käufer in Zahlungsverzug, kann der Verkäufer den Schlüssel nicht ohne Weiteres zurückfordern, was zu langwierigen rechtlichen Schritten führen könnte.

Tipp von Friedrich Immobilien: Ein Termin zur Besichtigung der Immobilie nach der notariellen Beurkundung ist in der Regel möglich. So können Vermessungen oder Handwerkerbesuche organisiert werden. Sprechen Sie hierzu den Immobilienmakler an.

27. Ich habe den Kaufpreis gezahlt. Was sollte ich bei der Schlüsselübergabe beachten? Was genau bedeutet der Besitzübergang?

Die Schlüsselübergabe markiert den Besitzübergang der Immobilie, auch wenn der Käufer noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Der Käufer übernimmt ab diesem Zeitpunkt die Nutzen und Lasten der Immobilie, d. h. alle Rechte und Pflichten.

Wichtige Punkte bei der Schlüsselübergabe:
1. Haftung: Der Käufer haftet ab der Schlüsselübergabe für alle Vorfälle auf dem Grundstück (z. B. Gehwegreinigung im Winter).
2. Kosten: Alle laufenden Kosten (Strom, Gas, Wasser, Müll) gehen ab dem Tag der Übergabe auf den neuen Besitzer über. Daher sollten die Zählerstände korrekt notiert und an die Versorgungsunternehmen übermittelt werden.

To-do-Liste:
• Strom-, Gas-, Wasseranbieter informieren
• Telekommunikationsanbieter, Müllentsorgung, Schornsteinfeger, Hausverwaltung und Stadt/Gemeinde benachrichtigen

Tipp von Friedrich Immobilien: Der Verkäufer ist für die Abmeldung bestehender Verträge verantwortlich, während der Käufer sich um die Anmeldung kümmern sollte.

28. Bin ich nach der Schlüsselübergabe auf das Haus versichert? Wann kann ich die Versicherung wechseln?

Die Gebäudeversicherung geht mit dem Eigentumsübergang auf den Käufer über, der rechtlich mit der Eintragung im Grundbuch als neuer Eigentümer gilt. Ab diesem Zeitpunkt läuft die Versicherung auf den Namen des Käufers.

• Vor der Grundbucheintragung: Der Verkäufer bleibt formell Versicherungsnehmer, aber der Käufer trägt alle Risiken und Pflichten.
• Versicherungswechsel: Ein Wechsel der Versicherung ist nach dem Eigentumsübergang möglich. Klären Sie, wie bereits gezahlte Prämien verrechnet werden.

29. Was bedeutet Denkmalschutz? Was bedeutet denkmalgeschütztes Haus? Was sollte ich beim Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie beachten?

Denkmalschutz schützt Bauwerke, Landschaften und Kulturgüter aufgrund ihrer historischen, kulturellen, wissenschaftlichen oder künstlerischen Bedeutung. Der Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie bringt besondere Anforderungen und Chancen mit sich.

Wichtige Punkte:
1. Genehmigungspflicht: Viele bauliche Änderungen unterliegen der Genehmigung der Denkmalbehörde.
2. Erhaltungsverpflichtung: Eigentümer sind verpflichtet, das Gebäude in seinem historischen Zustand zu erhalten.
3. Sanierungskosten: Denkmalgeschützte Immobilien erfordern oft spezielle Materialien und Fachleute, was die Kosten erhöhen kann.
4. Steuervorteile: Sanierungskosten können steuerlich abgesetzt werden (z. B. Denkmal-AfA). Fördermittel sind ebenfalls möglich.
5. Wertentwicklung: Denkmalgeschützte Immobilien können langfristig an Wert gewinnen, sprechen aber oft nur eine spezielle Käuferschicht an.
6. Zusammenarbeit mit der Denkmalbehörde: Klären Sie vor dem Kauf, welche Maßnahmen erlaubt sind und holen Sie den Denkmalschutzbescheid ein.

Tipp von Friedrich Immobilien: Für denkmalgeschützte Immobilien benötigen Sie keinen Energieausweis, und energetische Sanierungen sind in der Regel nicht erforderlich.

30. Bestand oder Neubau? Was sind die Vor- und Nachteile?

Viele Käufer stehen vor der Frage: Soll ich eine Bestandsimmobilie kaufen oder neu bauen lassen? Um eine fundierte Entscheidung zu treffen, ist es wichtig, die jeweiligen Vor- und Nachteile zu kennen. Hier eine Übersicht:

Bestandsimmobilien:
Vorteile:
• Sofortige Verfügbarkeit: Die Immobilie ist bereits fertig, und Sie können zeitnah einziehen oder vermieten.
• Eingewachsene Umgebung: Bestehende Infrastruktur wie Schulen und Einkaufsmöglichkeiten ist oft bereits vorhanden.
• Charakter und Lage: Ältere Immobilien haben oft mehr Charme (z. B. Altbauwohnungen) und befinden sich in zentraleren Lagen.
• Kosten: Bestandsimmobilien sind häufig günstiger als Neubauten, insbesondere in vergleichbaren Lagen.

Nachteile:
• Renovierungsbedarf: Je nach Alter der Immobilie können umfangreiche Renovierungen oder Modernisierungen nötig sein.
• Energieeffizienz: Ältere Gebäude entsprechen oft nicht den aktuellen Energieeffizienzstandards, was höhere Betriebskosten verursachen kann.
• Begrenzte Individualisierung: Die bestehende Struktur bietet oft nur begrenzte Anpassungsmöglichkeiten.

Neubauimmobilien:
Vorteile:
• Energieeffizienz: Neubauten erfüllen moderne Energiestandards und haben daher niedrigere Betriebskosten.
• Individuelle Gestaltung: Sie können Grundriss, Ausstattung und Materialien weitgehend mitbestimmen.
• Weniger Reparaturen: In den ersten Jahren fallen kaum Reparaturen an, und es gibt eine Gewährleistung auf Baumängel (meist 5 Jahre).

Nachteile:
• Höhere Kosten: Neubauten sind oft teurer, besonders in gefragten Lagen.
• Baustellenumfeld: Neubaugebiete sind häufig Teil einer sich entwickelnden Umgebung, was Lärm und unvollständige Infrastruktur zur Folge haben kann.
• Bauverzögerungen: Bei noch nicht fertiggestellten Projekten können sich Bauzeiten verzögern und den Einzugstermin verschieben.

31. Ich interessiere mich für eine Immobilie in einem Neubauprojekt. Was muss ich beachten?

Der Kauf einer Immobilie in einem Neubauprojekt bietet viele Vorteile, aber es gibt auch einige Aspekte, die Sie bedenken sollten. Hier sind die wichtigsten Punkte:

1. Baubeschreibung und Bauqualität:
• Achten Sie darauf, dass die Baubeschreibung detailliert ist. Materialien, Bauweise und Ausstattungsstandards sollten klar beschrieben sein.
• Erkundigen Sie sich nach der Bauqualität und prüfen Sie Referenzprojekte des Bauträgers.
2. Fertigstellung und Übergabe:
• Lassen Sie sich den Fertigstellungstermin schriftlich bestätigen, um Verzögerungen vertraglich abzusichern.
• Stellen Sie sicher, dass Abnahmeprotokolle und Mängellisten ordnungsgemäß erstellt werden.
3. Gewährleistung und Mängelansprüche:
• Neubauten bieten eine gesetzliche Gewährleistung von fünf Jahren auf Baumängel. Fragen Sie nach den genauen Bedingungen.
4. Finanzierung und Zahlungsplan:
• Klären Sie die Finanzierung frühzeitig und achten Sie auf den Zahlungsplan des Bauträgers, der in maximal sieben Raten nach Baufortschritt erfolgt.
5. Notarvertrag:
• Lassen Sie den Bauträgervertrag vor Unterzeichnung von einem Notar prüfen, da er spezielle Regelungen enthalten kann.
6. Gemeinschaftseigentum:
• Informieren Sie sich über das Gemeinschaftseigentum und die Zuständigkeiten für Verwaltung und Instandhaltung.
7. Lage und Infrastruktur:
• Prüfen Sie die Lage des Neubauprojekts und die vorhandene bzw. geplante Infrastruktur.
8. Energieeffizienz und Nachhaltigkeit:
• Neubauten müssen aktuelle Energieeffizienzstandards erfüllen. Fragen Sie nach dem Energieausweis.
9. Zukunftsorientierte Planung:
• Achten Sie darauf, ob das Neubauprojekt barrierefreie Zugänge, Smart-Home-Technologien oder flexible Grundrisse bietet.
chieben.

32. Ich interessiere mich für ein Haus/eine Wohnung, die vermietet ist. Soll ich ein vermietetes Haus kaufen, um dort selbst einzuziehen? Was sollte man beachten, wenn man Eigenbedarf anmelden will?

Das deutsche Mietrecht schützt Mieter stark, was den Kauf einer vermieteten Immobilie komplizieren kann, wenn Sie Eigenbedarf anmelden möchten. Hier einige wichtige Punkte:

1. Kaufvertrag prüfen:
• Beim Kauf einer vermieteten Immobilie treten Sie automatisch in den Mietvertrag ein. Überprüfen Sie die Mietdauer, Kündigungsschutzklauseln sowie mögliche Mietrückstände.
2. Eigenbedarf anmelden:
• Eigenbedarf bedeutet, dass Sie oder Ihre Familienangehörigen die Immobilie selbst nutzen möchten. Die Kündigung muss schriftlich und gut begründet sein.
• Kündigungsfristen: 3 bis 9 Monate, je nach Mietdauer.
3. Härtefallregelungen:
• Mieter können sich auf eine Härtefallregelung berufen, z. B. wegen hohen Alters oder Krankheit. Prüfen Sie die Situation des Mieters vor dem Kauf.
4. Alternativen zum Eigenbedarf:
• Erwägen Sie eine einvernehmliche Lösung mit dem Mieter, z. B. durch eine Abfindung.
5. Risiken:
• Der Mieter kann die Eigenbedarfskündigung anfechten, was den Prozess verzögern könnte.
6. Sperrfristen:
• Bei Mehrfamilienhäusern kann es Sperrfristen von bis zu 10 Jahren für Eigenbedarfskündigungen geben.
7. Rechtsberatung:
• Ziehen Sie einen Anwalt hinzu, um sicherzustellen, dass Ihre Kündigung rechtssicher ist.

33. Was ist Erbbaurecht? Was bedeutet Erbbauzins? Was sollte ich beachten, wenn ich eine Immobilie kaufen will, die auf einem Grundstück mit Erbbaurecht steht?

Beim Erbbaurecht erwerben Sie nicht das Eigentum am Grundstück, sondern das Recht, das Grundstück zu nutzen und darauf ein Gebäude zu errichten oder zu besitzen. Das Grundstück bleibt im Besitz des Erbbaurechtsgebers (z.B. Stadt, Kirche oder Stiftung). Der Erbbauzins ist die regelmäßige Zahlung, die Sie für die Nutzung des Grundstücks an den Erbbaurechtsgeber leisten. Die Laufzeit eines Erbbaurechts beträgt oft zwischen 50 und 99 Jahren. Nach Ablauf des Vertrags kann das Gebäude an den Grundstückseigentümer übergehen, es sei denn, eine Verlängerung wird vereinbart.

1. Vertragsbedingungen prüfen
• Erbbaurechtsvertrag: Verlangen Sie den Erbbaurechtsvertrag und prüfen Sie die Bedingungen.
• Erbbauzins: Achten Sie darauf, ob Anpassungen des Erbbauzinses vorgesehen sind, z.B. an die Bodenwertentwicklung gekoppelt.
• Laufzeit: Prüfen Sie, wie lange das Erbbaurecht noch besteht. Eine kurze Restlaufzeit kann den Wiederverkaufswert und die Finanzierung erschweren.
• Heimfallklausel: Nach Ablauf des Erbbaurechts geht das Gebäude oft an den Grundstückseigentümer über, der möglicherweise eine Entschädigung zahlt, die unter dem Marktwert liegt.

2. Finanzierung einer Immobilie mit Erbbaurecht
• Schwieriger bei Kreditaufnahme: Banken berücksichtigen die Restlaufzeit des Erbbaurechts. Eine kurze Laufzeit kann die Kreditvergabe erschweren.
• Absicherung der Bank: Banken verlangen häufig zusätzliche Sicherheiten, da das Grundstück nicht in Ihr Eigentum übergeht.
• Verhandlung mit Erbbaurechtsgeber: Es ist möglich, eine Verlängerung der Erbpachtlaufzeit auszuhandeln, was die Finanzierung erleichtern kann.

3. Vorteile des Erbbaurechts
• Geringere Anschaffungskosten: Da das Grundstück nicht erworben wird, sind die anfänglichen Kosten für den Erwerb einer Immobilie oft niedriger.

4. Nachteile des Erbbaurechts
• Kein Eigentum am Grundstück: Sie erwerben nie das Eigentum am Grundstück, was den Wiederverkauf erschweren kann.
• Erbbauzins: Der regelmäßige Erbbauzins ist eine dauerhafte finanzielle Belastung. Anpassungen des Erbbauzinses können zu steigenden Kosten führen.
• Bauliche Einschränkungen: Größere Veränderungen am Gebäude erfordern in der Regel die Zustimmung des Erbbaurechtsgebers.

5. Steuerliche Aspekte
• Grundsteuer: Auch bei Erbbaurecht zahlen Sie Grundsteuer. In bestimmten Fällen kann der Erbbauzins steuerlich abgesetzt werden, vor allem bei vermieteten Immobilien.
• Erbbaurechtsverkäufe: Steuerliche Regelungen können unterschiedlich sein. Konsultieren Sie vorab einen Steuerberater.

Tipp von Friedrich Immobilien: Die Informationen zu Erbbauzins, Vertragslaufzeit und Verlängerungsmöglichkeiten sollten im Exposé der Immobilie stehen. Fehlen diese Angaben, erfragen Sie sie vor der Besichtigung. Ein günstiger Kaufpreis ist oft der einzige Vorteil bei Erbbaurecht-Immobilien. Wenn Ihnen der fehlende Grundstückseigentum und die Laufzeit egal sind, kann dies eine gute Gelegenheit sein, ein Schnäppchen zu machen.

34. Was ist ein Mietkauf? Kommt ein Mietkauf für mich in Frage?

Ein Mietkauf ist eine spezielle Form des Immobilienerwerbs, bei der Sie die Immobilie zunächst mieten und später erwerben. Ein Teil der Mietzahlungen wird auf den Kaufpreis angerechnet. Der Mietkauf ist eine Alternative zur klassischen Immobilienfinanzierung. Hier sind die wichtigsten Aspekte:

1. Grundkonzept des Mietkaufs:
• Miete mit Kaufoption oder -verpflichtung: Der Mieter wohnt in der Immobilie und hat nach einer bestimmten Zeit die Möglichkeit oder Verpflichtung, sie zu kaufen.
• Anrechnung der Miete: Ein Teil der Mietzahlungen wird auf den späteren Kaufpreis angerechnet, was den Erwerb erleichtert.
• Verbindlicher Kaufvertrag: Ein Kaufvertrag wird oft schon beim Mietbeginn abgeschlossen, in dem die Kaufbedingungen festgelegt sind.

2. Modelle des Mietkaufs:
• Mietkauf mit Kaufverpflichtung: Der Mieter muss die Immobilie nach Ablauf des Mietzeitraums kaufen.
• Mietkauf mit Kaufoption: Der Mieter kann die Immobilie nach Ablauf der Mietzeit kaufen, ist jedoch nicht dazu verpflichtet.

3. Vorteile des Mietkaufs:
• Schrittweiser Erwerb: Sie können die Immobilie schrittweise erwerben, was finanzielle Flexibilität bietet.
• Fixierter Kaufpreis: Der Kaufpreis wird beim Vertragsabschluss festgelegt und bleibt auch bei Preissteigerungen stabil.
• Testen der Immobilie: Sie wohnen in der Immobilie, bevor Sie sich endgültig zum Kauf entscheiden.

4. Nachteile des Mietkaufs:
• Höhere Kosten: Die monatlichen Zahlungen können höher sein als bei einer reinen Miete.
• Bindung an den Kaufvertrag: Beim Mietkauf mit Kaufverpflichtung sind Sie langfristig gebunden.
• Fixer Kaufpreis: Auch wenn der Marktwert der Immobilie sinkt, bleibt der vereinbarte Kaufpreis bestehen.

5. Rechtliche Gestaltung des Mietkaufs:
• Mietkaufvertrag: Der Mietkauf wird in einem speziellen Vertrag geregelt, der Miet- und Kaufbedingungen festlegt.
• Notarieller Kaufvertrag: In Deutschland muss der Kaufvertrag notariell beurkundet werden, häufig bereits zu Beginn des Mietkaufs.

6. Unterschied zum Leasing und zur klassischen Finanzierung:
• Leasing: Beim Leasing erwirbt der Mieter nicht automatisch das Eigentum an der Immobilie, wohingegen beim Mietkauf ein direkter Übergang vorgesehen ist.
• Klassische Finanzierung: Beim klassischen Immobilienkauf erfolgt der Kauf sofort, oft finanziert durch ein Darlehen. Der Mietkauf verteilt den Erwerb auf einen längeren Zeitraum.

7. Für wen ist der Mietkauf geeignet?
• Personen mit geringem Eigenkapital: Der Mietkauf ist eine Option, wenn Sie aktuell nicht genügend Eigenkapital für einen direkten Kauf haben.
• Personen mit Kreditproblemen: Falls eine Kreditaufnahme derzeit schwierig ist, kann der Mietkauf eine Übergangslösung bieten.
• Langfristig planende Käufer: Der Mietkauf eignet sich für Käufer, die über einen längeren Zeitraum in die Immobilie investieren möchten.

Tipp von Friedrich Immobilien: Der Mietkauf ist in Deutschland nicht sehr verbreitet, aber in bestimmten Situationen sinnvoll. Verkäufer könnten diese Option in Betracht ziehen, wenn sie Schwierigkeiten haben, ihre Immobilie zu verkaufen, während Käufer so die Zeit für die Finanzierung überbrücken können. Verhandeln Sie offen und berücksichtigen Sie, dass der Mietkauf oft eine Win-Win-Situation darstellen kann, wenn beide Parteien davon profitieren.