FAQ für Immobilienverkäufer
Hier finden Immobilienverkäufer Antworten auf wichtige Fragen – und erhalten zusätzlich wertvolle Tipps von Friedrich Immobilien.
1. Ich will mein Haus verkaufen. Wie erstelle ich eine Wertermittlung für meine Immobilie?
Der Wert einer Immobilie hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie Lage, Größe, Zustand, Ausstattung und aktuellen Marktbedingungen. Es gibt verschiedene Methoden, die Ihnen dabei helfen, den Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln:
● Sachwertverfahren: Dieses Verfahren wird oft bei selbstgenutzten Immobilien und Einfamilienhäusern angewendet. Dabei werden die Kosten für den Neubau der Immobilie berechnet, abzüglich der Wertminderung durch Alter und Abnutzung. Hinzu kommt der Wert des Grundstücks. Das Ergebnis ist der Sachwert der Immobilie.
● Ertragswertverfahren: Dieses Verfahren eignet sich besonders für vermietete Immobilien wie Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien. Hierbei wird der Wert der Immobilie auf Basis der zu erwartenden Mieteinnahmen ermittelt. Man berechnet den jährlichen Reinertrag und multipliziert ihn mit einem bestimmten Faktor, der die wirtschaftliche Nutzungsdauer und den Liegenschaftszins berücksichtigt.
● Vergleichswertverfahren: Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert der Immobilie durch den Vergleich mit ähnlichen, kürzlich verkauften Immobilien in der gleichen Lage ermittelt. Faktoren wie Größe, Ausstattung und Zustand werden dabei berücksichtigt. Dieses Verfahren wird häufig bei Eigentumswohnungen und unbebauten Grundstücken angewendet.
● Bieterverfahren: Beim Bieterverfahren wird die Immobilie ähnlich wie bei einer Auktion angeboten. Interessenten geben Gebote ab, und der Verkäufer entscheidet sich für das höchste oder beste Gebot. Dieses Verfahren kann den Marktwert der Immobilie widerspiegeln und ist besonders nützlich in Märkten mit hoher Nachfrage oder bei Immobilien, deren Marktwert wegen mangelnder Daten schwer zu ermitteln ist.
Ein Immobilienmakler kann eine professionelle Bewertung durchführen und Ihnen helfen, einen realistischen Verkaufspreis bzw. Angebotspreis festzulegen. Alternativ können Sie auch einen staatlich geprüften Sachgutachter beauftragen.
Tipp von Friedrich Immobilien: Auch für den Privatverkauf ist eine professionelle Marktwertermittlung sehr wichtig. Wenn der Kaufinteressent wissen will, wie Sie zu Ihrem Angebotspreis gekommen sind, sollten Sie unbedingt eine gute Antwort haben, um Ihre Verhandlungsposition nicht zu schwächen.
2. Was kostet mich der Verkauf meines Einfamilienhauses oder Eigentumswohnung?
Die Kosten für den Verkauf einer Immobilie können variieren, umfassen jedoch in der Regel:
● Bei einem Verkauf mit Makler: Maklerprovision (in Bonn, Wachtberg und ganz Nordrheinwestphalen 3,57% inkl. 19% MwSt.)
● Kosten für den Energieausweis (seit 2014 muss der Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorliegen)
● Gegebenenfalls Gebühren für die Löschung von bestehenden Grundschulden (ca. 0,2% an das Grundbuchamt). Dies veranlasst der Notar bei der Beurkundung des Kaufvertrags.
Die Kosten für Notar, Grundbuchamt und die Grunderwerbsteuer bezahlt der Käufer.
Tipp von Friedrich Immobilien: Kosten für eine Renovierung oder Reparaturen sind natürlich nicht notwendig, können sich aber erheblich positiv auf den Kaufpreis auswirken. Offensichtliche Mängel an der Immobilie werden von Kaufinteressenten in der Regel größer gewichtet, als sie eigentlich sind. Je weniger Angriffsfläche Ihr Haus hat, desto höher der Kaufpreis!
3. Soll ich mein Haus selbst verkaufen oder einen Makler beauftragen?
Ein guter Immobilienmakler begleitet und erleichtert den Verkaufsprozess, indem er seine Marktkenntnisse, Verhandlungsgeschick und Netzwerk nutzt. Dies kann zu einem schnelleren Verkauf und einem höheren Verkaufspreis führen.
Wenn Sie jedoch die Zeit und das Wissen haben, den Verkauf selbst durchzuführen, können Sie den Verkauf über gängige Internet-Portale und Eigenleistung selbst in die Hand nehmen. Dabei sparen Sie sich die Maklerprovision und können die Immobilie provisionsfrei anbieten. Nicht zu unterschätzen allerdings ist dabei die Zeit, die ein Immobilienverkauf in Anspruch nimmt. Wie immer gibt es bei beiden Vorgehensweisen Vor- und Nachteile.
Tipp von Friedrich Immobilien: Egal ob Sie lieber privat verkaufen wollen oder nicht, lassen Sie sich in jedem Fall vorher von einem Fachmann beraten! Ein erstes Treffen mit einem Makler ist in der Regel immer unverbindlich. Auch die Marktwertermittlung ist oft unverbindlich. Danach können Sie immer noch die richtige Entscheidung für sich treffen, ob Sie einen Makler beauftragen wollen oder nicht. Gerne gebe ich Ihnen Tipps, wie Sie es auch ohne Immobilienmakler Ihre Immobilie verkaufen können.
4. Woran erkenne ich einen guten Immobilienmakler in Bonn oder Wachtberg?
Wenn Sie wissen wollen, ob Sie einen guten Immobilienmakler vor sich haben, sollten Sie folgende Fragen alle mit Ja beantworten können:
● Auftreten: Konnte der Immobilienmakler Sie von seinem Auftritt überzeugen?
● Professionelle Unterlagen: Konnte der Immobilienmakler schlüssige Unterlagen vorlegen?
● Objektdaten: Hat der Immobilienmakler sich Zeit genommen, alle wichtigen Informationen zu Ihrer Immobilie zu notieren und in die Bewertung einfließen lassen
● Marktanalyse und Bewertung: Wurde eine umfangreiche Marktanalyse und Bewertung mit vollständigen Informationen ausgearbeitet und Ihnen erklärt, oder hat der Makler Ihnen einfach nur nach dem Schnabel bezüglich Ihrer eigenen Kaufpreisvorstellung geredet?
● Vermarktungsstrategie: Wurde Ihnen ein schlüssiges Konzept und für Sie überzeugendes Konzept zum Verkauf Ihrer Immobilie erläutert?
● Referenzen: Hat der Immobilienmakler Ihnen anhand von Kunden und verkauften Immobilien seine Expertise unter Beweis stellen können?
● Präsentation Ihrer Immobilie: Konnten Sie aus der Verkaufsstrategie des Immobilienmaklers erkennen, dass Ihre Immobilie auf die beste Weise präsentiert wird?
● Aktive Vermarktung: Ist es für Sie nachvollziehbar, dass der Immobilienmakler Ihre Immobilie aktiv vermarktet und einem klaren System folgt? (kein Hoffen auf Erfolg)
● Interessenten: Hat der Immobilienmakler Ihnen nachvollziehbar erklären können, wie er die maximale Anzahl an Interessenten gewinnen wird und so den für Sie bestmöglichen Kaufpreis erzielen wird?
● Käufercheck: Wurde Ihnen erläutert, wie der Immobilienmakler einen bonitätsgeprüften Käufer zum Abschluss eines Kaufvertrags bringen wird? (Führt der Makler einen Bonitätscheck durch oder hat er einen eigenen Finanzierungsexperten?)
● Erreichbarkeit und Zuverlässigkeit: War der Immobilienmakler in der Auftragsphase stets erreichbar bzw. war er immer zuverlässig und pünktlich beim Termin?
● Kommunikationsfähigkeit: Hat der Immobilienmakler Ihre Fragen umfangreich und professionell beantworten können?
● Verhandlungsgeschick: Hat der Immobilienmakler eine klare Haltung und Vorstellung oder ist er beim kleinsten Einwand Ihrerseits eingeknickt? Ein guter Makler hält seine Stellung, wenn er direkt einknickt, wird er das auch bei den Verhandlungen zum Verkauf Ihrer Immobilie tun.
● Maklervertrag: Wurde Ihnen ein ordentlicher Vertrag mit klaren und transparenten Bedingungen zum Abschluss vorgelegt, inklusive Widerrufsrecht und Datenschutzerklärung?
Tipp von Friedrich Immobilien: Sollten Sie sich auf dem Immobilienmarkt nicht auskennen, würde ich Ihnen immer empfehlen, mit einem Immobilienmakler zu arbeiten. Oft gibt es sogar jemanden in Ihrem engeren oder entfernten Bekanntenkreis. Bei einer so wichtigen Entscheidung sollten Sie sich aber auf jeden Fall die Zeit nehmen, mehrere Immobilienmakler zu vergleichen. Mit den obenstehenden Fragen bekommen Sie sehr schnell einen Eindruck, wem Sie den Verkauf Ihres Hauses anvertrauen wollen und wem nicht.
5. Wie lange dauert es normalerweise, ein Einfamilienhaus zu verkaufen?
Die Dauer des Verkaufs hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie der Nachfrage im Markt, der Zustand sowie die Lage der Immobilie. Sind diese Faktoren alle professionell in die Marktwertanalyse und in die Vermarktungsstrategie eingegangen, sollte die Dauer vom ersten Tag des Vermarktungsstart bis zum Beurkundungstermin beim Notar nicht länger als 2 Monate dauern.
Tipp von Friedrich Immobilien: Ab dem ersten Tag, an dem die Immobilie online gestellt oder inseriert wird, beginnt die offizielle Vermarktungsphase. Ab diesem Tag spielt der Faktor Zeit eine wichtige Rolle. Die Interessenten wissen in der Regel sehr genau, wie lange eine Immobilie schon zum Verkauf steht. Sind mehrere Monate bereits vergangen, kommen die Interessenten nur noch mit Vorbehalten zur Besichtigung, was wiederum schlecht für Ihre eigene Verhandlungsposition ist. Der beste Zeitpunkt eine Immobilie zu verkaufen ist direkt am Anfang der Vermarktungsphase, da dort das Interesse bzw. die Nachfrage am höchsten ist.
6. Welche Unterlagen benötige ich für den Verkauf meiner Immobilie?
Für finanzierende Banken von Kaufinteressenten sind eine Reihe Unterlagen zwingend notwendig. Sie sollten daher auf jeden Fall Ihre Unterlagen ordentlich und vollständig zusammen haben. Die wichtigsten Unterlagen sind:
● Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
● Energieausweis
● Baupläne und Grundrisse
● Aktueller Katasterplan
● Rechnungen für durchgeführte Renovierungen
● Mietverträge (bei vermieteten Objekten)
Achtung: Seit der Einführung des GEG ist es für Sie Pflicht, gewisse Angaben des Energieausweises schon bei der Vermarktung der Immobilie anzugeben. Es reicht nicht mehr, den Ausweis erst bei der Besichtigung vorzulegen. Folgende Angaben sind Pflichtangaben:
● Art des Energieausweises: Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis.
● Energiekennwert: Der im Energieausweis angegebene Energieverbrauch oder -bedarf.
● Energieeffizienzklasse: Wenn der Energieausweis eine Einteilung nach Energieeffizienzklassen (A+ bis H) enthält, muss diese ebenfalls angegeben werden.
● Baujahr des Gebäudes.
● Wesentliche Energieträger: Die verwendeten Energieträger für Heizung (z. B. Gas, Öl).
● Gültigkeit des Ausweises.
Tipp von Friedrich Immobilien: Eine gute Vorbereitung der Unterlagen ist der Schlüssel zu einem erfolgreichen Verkauf. Eine ausführliche Liste können Sie sich hier als PDF downloaden: Einfamilienhaus Eigentumswohnung
7. Wie bewerbe ich meine Immobilie am besten in Bonn oder Wachtberg?
Das erklärte Ziel ist es, so viele Menschen wie möglich auf Ihren Verkauf aufmerksam zu machen. Sie sollten daher versuchen, alle möglichen Marketing- und Vertriebskanäle zu nutzen, die Ihnen zur Verfügung stehen.
Ein wesentlicher Bestandteil der Vermarktung sind gute Fotos und Bilder von der Immobilie. Wenn Sie ohne Immobilienmakler Ihre Immobilie verkaufen, erwägen Sie zumindest jemanden zu arrangieren, der Ihnen professionelle Fotos von der Immobilie erstellen kann. Dazu sollte die Immobilie in einem TOP- Zustand sein. Einfache Bilder mit der Handykamera mit einem unordentlichen Hintergrund implizieren beim Käufer, dass Sie es mit dem Verkauf nicht ganz so ernst meinen – vielleicht meinten Sie es dann mit der Pflege Ihrer Immobilie auch nicht so ernst!? Unterschätzen Sie niemals die Aussagekraft von Fotos!!
Wenn Sie Ihre Unterlagen gesammelt haben und gute Fotos Ihrer Immobilie gemacht haben, sind Sie bereit, die Immobilie der Öffentlichkeit zu zeigen. Um so mehr verschiedene Kommunikationswege Sie nutzen, desto mehr Aufmerksamkeit generieren Sie:
● Erstellen Sie auf den großen Immobilienplattformen eine Anzeige, wie Immoscout, Immowelt und Immonet etc.
● Erstellen Sie ein ansprechendes Exposé mit professionellen Fotos, detaillierten Beschreibungen und allen relevanten Informationen zur Immobilie und verschicken Sie das Exposé als Email- Anhang an Freunde, Bekannte und verschiedene E-Mail-Verteiler. ACHTUNG: Überprüfen Sie die Richtigkeit aller Daten in Ihrem Exposé. Als Verkäufer haften Sie für die Richtigkeit der Angaben. Sollten die Angaben der Immobilie nicht denen im Exposé entsprechen, kann der Käufer rechtliche Schritte gegen Sie einleiten, die bis zur Rückabwicklung des Kaufvertrages und Schadensersatzansprüche reichen können.
● Erstellen Sie eine eigene Website, auf der Sie die Immobilie präsentieren.
● Nutzen Sie Social-Media Kanäle wie Facebook, Instagram oder Linkedin, um auf Ihren Verkauf aufmerksam zu machen.
● Geben Sie Anzeigen in lokalen Zeitungen auf (Pflichtangaben vom Energieausweis bedenken!!).
● Verteilen Sie Flyer in der Nachbarschaft und im Ortskreis (Pflichtangaben vom Energieausweis bedenken!!).
● Stellen Sie ein “Zu Verkaufen” Schild im Garten bzw. an der Straße auf.
Die Bewerbung der Immobilie ist ein Hauptbestandteil der Aufgaben des Immobilienmaklers. Er kann zusätzlich noch auf die Kontakte in seiner Kundenkartei und auf ein generelles Netzwerk zurückgreifen.
Tipp von Friedrich Immobilien: Machen Sie sich vor der Veröffentlichung Ihrer Immobilie einen klaren Plan, wann und wie Sie mit den Kaufinteressenten die Immobilie besichtigen möchten. Geben Sie auch an, wann und wie Sie am besten erreichbar sind. Sollten Sie viel anderweitiges zu tun haben, empfiehlt es sich nur eine Emailadresse anzugeben, damit sich nicht permanent das Telefon klingelt.
8. Was ist bei einer Besichtigung zu beachten?
Es gibt zwei wesentliche Arten von Besichtigungen: Eine “Open House“ Besichtigung oder viele Einzelbesichtigung. Beide Varianten haben Vor- und Nachteile.
Bei einer “Open House” Besichtigung nennen Sie einen festen Tag bzw. Zeitfenster, an dem Sie vor Ort sind und jeder, der sich für die Immobilie interessiert, vorbeikommen und das Haus besichtigen kann.
● Vorteil: Bei dieser Besichtigung sparen Sie sich viel Zeit bei der Terminabsprache.
● Nachteil: Sie können nicht koordinieren, wer zu welcher Zeit kommt und wie viele Interessenten insgesamt kommen. Es ist schwieriger, alle Fragen der Interessenten vor Ort zu beantworten. Viele Fragen müssen im Nachhinein noch geklärt werden.
Bei den Einzelbesichtigungen terminieren Sie mit jedem Interessenten einen eigenen Termin. Je nach Größe der Immobilie sollten das 15 – max. 40 Minuten sein.
● Vorteil: Sie können bei jedem Interessenten gezielt auf seine Fragen eingehen und von sich aus besser die Vorzüge der Immobilie hervorheben.
● Nachteil: Es bedarf viel Zeit und Koordination die Termine alle passend zu terminieren. Versuchen Sie unbedingt, die Termine an einem Tag oder Wochenende abzuhalten, idealerweise alle nacheinander.
Tipp von Friedrich Immobilien: Um so detaillierter und ausführlicher Sie Ihr Exposé gestalten, um so einfacher wird Ihnen die Besichtigung fallen. Entspricht die Immobilie sehr dem Exposé und den Angaben, sind die meisten Interessenten bereits positiv überrascht. Sollten Sie sich dann noch ein oder zwei positive Aspekte nur für die Besichtigung aufbewahrt haben, hinterlassen Sie einen bleibenden Eindruck bei den Kaufinteressenten.
9. Wie bereite ich meine Immobilie für Besichtigungen vor?
Eine gut vorbereitete Immobilie macht einen besseren Eindruck auf potentielle Käufer. Hier sind einige Tipps:
● Räumen Sie auf und beseitigen Sie persönliche Gegenstände und Fotos. Bringen Sie Ihre Immobilie auf den saubersten Stand, den Sie ermöglichen können.
● Führen Sie kleinere Reparaturen und Renovierungen durch. Es gibt Details, die Ihnen mit der Zeit gar nicht auffallen mögen, den Interessenten aber sofort ins Auge springen. Beispiele dafür sind fehlende Fußleisten oder Steckdosenhalterungen, kaputte Lichtschalter oder Lampen, alte Wasserflecken auf der Tapete etc.
● Sorgen Sie für eine gute Beleuchtung im ganzen Haus, besichtigen Sie generell nur bei Tageslicht – Fenster putzen nicht vergessen!
● Stellen Sie sicher, dass die Wohnung gut durchlüftet ist, nutzen Sie bei Bedarf auch wohlriechende Duftsprays.
● Ist die Immobilie für Familien geeignet, richten Sie in einem Zimmer eine Spielecke mit Spielzeug für Kinder ein. Kinder empfinden Besichtigungen oft als öde und langweilig. Die Kinder und Ihre Eltern werden Ihnen sehr dankbar sein, wenn an sie gedacht wurde und sie einen Ort zum Spielen haben.
● Erwägen Sie professionelles Home Staging, um die Immobilie optimal zu präsentieren. Sie finden Anbieter in der Regel im Internet.
Tipp von Friedrich Immobilien: Sollten Sie selbst die Besichtigungen durchführen, testen Sie dies einmal mit Freunden und lassen Sie sich ein ehrliches Feedback geben, was Sie dabei gut und was Sie dabei nicht gut gemacht haben. Dabei können Sie sehr hilfreiche Tipps erhalten und bekommen eine andere Sicht auf Ihr Haus, die Sie vorher noch gar nicht wahrgenommen haben.
10. Was sollte ich bei Verhandlungen beachten?
Bleiben Sie flexibel, aber kennen Sie Ihre Grenzen. Den größten Fehler machen Sie, wenn Sie Ihre Emotionen mit in die Verhandlung nehmen. Ein guter Immobilienmakler kann auch richtig wertvoll werden, weil er die Emotionen aus der Verkaufssituation nimmt. Wenn Sie nicht gut verhandeln können, sollten Sie daher ernsthaft in Betracht ziehen, einen Immobilienmakler Ihren Immobilienkauf in die Hand nehmen zu lassen.
Tipp von Friedrich Immobilien: Eine einfache Faustregel lautet schlicht: Haben Sie viele Interessenten gleichzeitig, haben Sie eine gute Verhandlungsposition, haben Sie nur einen oder wenige Interessenten, haben Sie eine schlechtere Verhandlungsposition.
11. Ich habe mich mit einem Kaufinteressenten geeinigt. Und jetzt?
Der Handschlag oder das gegebene Wort am Telefon für den vereinbarten Preis ist der erste Schritt, aber sicher nicht der entscheidende auf dem Weg zum erfolgreichen Verkauf. Sie sollten erst dann einen Termin beim Notar vereinbaren, wenn Sie sich wirklich sicher sind, dass der Interessent das Geld für die vereinbarte Kaufpreissumme aufbringen kann. Vertrauen ist gut, Kontrolle ist – bei so einer wichtigen Transaktion – besser bzw. unerlässlich. Ob der Kunde komplett mit Eigenkapital zahlen möchte oder eine Bank ihm den Kaufpreis finanzieren soll, die jeweilige Bank bei der das Geld liegt, stellt für so einen Fall gerne eine schriftliche Finanzierungsbestätigung für Sie aus. Erst wenn Sie diese gesehen haben, sollten Sie einen Termin beim Notar vereinbaren. Was passiert in der Zwischenzeit? Sie können einem Kaufinteressenten eine schriftliche Reservierung für die Immobilie ausstellen. Eine angebrachter Zeitraum hierfür wäre eine, maximal zwei Wochen. In dieser Zeit versichern Sie dem Interessenten, die Immobilie an keinen anderen zu verkaufen und der Interessent kann sich in Ruhe um die Finanzierungsbestätigung kümmern.
Wichtig: Wie schnell die Finanzierungsbestätigung vorliegt, hängt auch davon ab, ob alle relevanten Unterlagen der Immobilie vollständig und sauber vorliegen. Hier ist eine gründliche Vorarbeit bei der Zusammenstellung der Dokumente Gold wert!
Sollten Sie dann die schriftliche Finanzierungsbestätigung über den vereinbarten Kaufpreis in der Hand halten, vereinbaren Sie mit dem Kaufinteressenten einen Notar (da der Käufer die Notarkosten zahlt, darf dieser den Notar auch wählen) und vereinbaren Sie einen Termin.
Tipp von Friedrich Immobilien: Verlassen Sie sich nie auf nur einen Interessenten! Natürlich können Sie die Immobilie nur einmal verkaufen, aber bis zur Unterschrift beim Notar kann immer etwas Unvorhersehbares geschehen, mit dem Sie nicht gerechnet haben. Halten Sie daher bis zur endgültigen Unterschrift den Kontakt zu den anderen Interessenten aufrecht und informieren Sie diese regelmäßig über den aktuellen Status. Sollte Ihr Käufer Nummer 1 ausfallen, sind Sie sehr froh, wenn Sie noch jemanden an zweiter Stelle haben.
12. Was passiert nach dem Verkaufsabschluss?
Wurde der Kaufvertrag beim Notar beurkundet, vergehen in der Regel 4-6 Wochen, bis der Notar alle für den Übergang notwendigen Kriterien und Formalien erfüllt hat. Im Anschluss erhält der Käufer die Aufforderung, den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen. Erst wenn das Geld auf dem Konto des Verkäufers ist, übergibt dieser den Schlüssel an den Käufer. Dieser ist nun der neue Besitzer der Immobilie, Eigentümer der Immobilie wird er allerdings erst, wenn dies auch im Grundbuch eingetragen wird. Das dauert in der Regel noch einmal ein paar weitere Wochen. Bei der Schlüsselübergabe sollten ebenfalls die Zählerstände von Gas, Wasser, Strom abgelesen werden und die verschiedenen Behörden und Dienstleister über den Eigentümerwechsel der Immobilie informiert werden. Auch Originalunterlagen vom Haus oder Bedienungsanleitungen können jetzt dem neuen Besitzer der Immobilie übergeben werden. Ein guter Immobilienmakler begleitet in der Regel die Schlüsselübergabe. Es ist die letzte Amtshandlung, die er bei dem Verkauf übernimmt.
Tipp von Friedrich Immobilien: Wenn Sie ein Protokoll für die Übergabe benötigen können sie hier ein Protokoll downloaden: Übergabeprotokoll
13. Ich bin Teil einer Erbengemeinschaft und soll mich um den Verkauf der Immobilie in Wachtberg kümmern. Wie gehe ich am besten vor?
Wenn Sie Teil einer Erbengemeinschaft sind, müssen alle Erben gemeinsam über den Verkauf der Immobilie entscheiden. Jeder einzelne muss den Kaufvertrag unterzeichnen, andernfalls ist der Kaufvertrag nichtig. Das führt nicht selten zu Problemen und Meinungsverschiedenheiten. Folgendermaßen sollten Sie vorgehen:
Lassen Sie das Haus von einem Immobilienmakler bewerten. Sind Sie der Meinung, dass es sich um einen kompetenten Immobilienmakler handelt, stellen Sie den Makler der Erbengemeinschaft kurz vor und lassen Sie den Immobilienmakler seine Strategie und Vorgehensweise zum Verkauf der Immobilie erklären. Sollten keine Einwände bestehen, unterzeichnen Sie einen Maklervertrag mit dem Immobilienmakler. So nehmen Sie sich aus der Schusslinie und müssen sich nicht rechtfertigen, falls etwas mit dem Verkauf nicht nach Plan läuft, da ja alle dem Makler zugestimmt haben.
Tipp von Friedrich Immobilien: In den seltensten Fällen wohnen die Erben alle nah beieinander. Daher ist es sinnvoll, das Treffen direkt über eine Videoschalte abzuhalten. Das erleichtert die Organisation des Treffens wesentlich. Wichtig ist nur, dass alle Erben den Immobilienmakler kennenlernen und seiner Verkaufsstrategie zustimmen.
14. Scheidungsimmobilie: Wir lassen uns scheiden, das Haus soll verkauft werden. Was soll ich jetzt machen?
Die Scheidung ist einer der Top 3 Gründe warum Häuser verkauft werden. Es wird von den Verkäufern oft als leidiger und anstrengender Prozess wahrgenommen. Ein paar Grundregeln erleichtert Ihnen diesen notwendigen Prozess:
● Gemeinsame Entscheidung: Machen Sie sich bewusst, dass ein reibungsloser Verkauf der Immobilie nur dann zustande kommt, wenn beide Parteien an einem Strang ziehen und nicht gegeneinander arbeiten, auch wenn das in dieser Lebensphase besonders schwierig sein mag. Am Schluss profitieren beide Parteien, wenn der Verkaufsprozess reibungslos verläuft und ein guter Kaufpreis erzielt wird.
● Beauftragen Sie einen Immobilienmakler: Für die Erstbesichtigung und Marktwerteinschätzung eines Immobilienmaklers ist es nicht wichtig, dass beide Partner vor Ort sind. Für den zweiten Termin sollten aber unbedingt beide Parteien mit dabei sein. Beauftragen Sie einen neutralen Immobilienmakler am besten nicht aus dem Freundeskreis, der Ihnen beiden mit seinem Auftreten und seiner Kompetenz ein gutes Gefühl für den Verkauf Ihrer Immobilie vermittelt.
● Rechtliche Beratung: Holen Sie sich rechtlichen Rat, um sicherzustellen, dass alle Aspekte der Scheidungsvereinbarung eingehalten werden. Klären Sie im Voraus, wie der Verkaufserlös aufgeteilt wird und wie die Maklerprovision gezahlt wird.
Tipp von Friedrich Immobilien: Sollte die Situation so verfahren sein, dass die Kommunikation kaum oder nur durch den Anwalt funktioniert, fragen Sie den Immobilienmakler, ob er alle wichtigen Besprechungen über eine Videoschalte abhalten kann. Der Umweg über den Anwalt sollte idealerweise verhindert werden, da es den Verkaufsprozess unnötig in die Länge ziehen kann.
Zudem tun Sie dem Immobilienmakler einen Gefallen und beziehen ihn nicht in Ihr Privatleben mit ein. Ein erfolgsorientierter Immobilienmakler arbeitet besonders dann gut, wenn er ungestört und ohne emotionale Beeinflussung seiner Arbeit nachgehen kann. Denn auch für ihn gilt: Je höher der erzielte Kaufpreis, desto höher seine Provision.
15. Ich muss beruflich umziehen. Wie gehe ich am besten bei einem Hausverkauf vor?
Wenn Sie aus beruflichen Gründen zum Beispiel aus Bonn oder Wachtberg umziehen und Ihr Haus verkaufen müssen, ist es wichtig, einen realistischen Zeitplan festzulegen, um unnötigen Stress zu vermeiden. Sollten Sie mit einem Immobilienmakler zusammenarbeiten wollen, ist es daher sinnvoll, diesen so früh wie möglich in Ihr Vorhaben einzuweihen. Generell können Sie im Kaufvertrag den Termin genau festlegen, bis wann Sie spätestens Ihre Immobilie geräumt haben müssen. In der Regel ist es kein Problem, wenn Sie in Ihrem Exposé erwähnen, dass eine Besitzübergabe erst in 6 Monaten möglich ist. Vielen Interessenten kommt ein solcher Zeitpuffer sogar entgegen. Mehr als 6 Monate könnte wiederum etwas zu lange für potentielle Käufer dauern.
Tipp von Friedrich Immobilien: Ein wichtiger, strategischer Faktor ist auch der Zeitpunkt Ihres Umzuges. Sollten Sie schöne Möbel und eine saubere Inneneinrichtung haben, macht es Sinn die Besichtigungen vor einem Umzug abzuhalten. Können Sie bereits vorher umziehen und ist die Einrichtung nicht besonders vorteilhaft, kann es eine Option sein, den Umzug vor den Besichtigungen zu planen und die Immobilie extra für den Verkauf professionell einrichten zu lassen. Dabei fallen zwar zusätzliche Kosten an, steigert aber die Chance für einen höheren Verkaufspreis deutlich.
16. Im Grundbuch ist noch eine Restschuld eingetragen. Wie gehe ich vor?
Wenn im Grundbuch noch eine Restschuld eingetragen ist, sollten Sie die Bank oder Kreditgeber über den geplanten Verkauf informieren und sicherstellen, dass die Restschuld aus dem Verkaufserlös beglichen werden kann. Klären Sie mit Ihrer Bank die Ablösesumme und die Bedingungen für die Löschung der Grundschuld. Der Notar wird den Verkauf abwickeln und sicherstellen, dass die Restschuld beglichen und die Grundschuld im Grundbuch gelöscht wird. Dies wird extra im Kaufvertrag als Bedingung für die Kaufpreiszahlung mit aufgenommen.
17. Ich will mein Elternhaus in Wachtberg verkaufen und der Nachbar der Immobilie sagt, er darf das Haus zu einem bestimmten Preis kaufen. Wie gehe ich mit der Situation am besten um?
Immer wieder kommt es vor, dass Nachbarn einen Anspruch erheben, das Haus für einen bestimmten Preis kaufen zu dürfen. Wurde dies schriftlich festgehalten, sollten Sie diesen schriftlichen Vertrag von einem Notar auf die Verbindlichkeit prüfen lassen. Generell gilt: Sollte es im Grundbuch oder in der Kaufurkunde keinen Vermerk zu einem Vorkaufsrecht bestimmter Personen geben, kann der Eigentümer seine Immobilie verkaufen, an wen er will.
Sollte der Nachbar auf eine mündliche Absprache mit Ihren Eltern verweisen, sollten Sie wie folgt vorgehen: Lassen Sie sich von einem Fachmann den Wert der Immobilie bewerten und konfrontieren Sie den Nachbar mit der Kaufpreissumme. Sollte er bereit sein, diesen Preis zu zahlen, geben Sie ihm ein bestimmtes Zeitfenster, in dem er die Finanzierung für diesen Kaufpreis fertig stellt. Erst wenn Sie eine schriftliche Bestätigung der Bank für die Finanzierung der Immobilie gesehen haben, vereinbaren Sie einen Termin beim Notar. Sollte der Nachbar es nicht schaffen, im vereinbarten Zeitraum die Finanzierung zu stemmen, können Sie den Verkauf Ihrer Immobilie auf dem freien Markt starten und/oder einen Immobilienmakler einschalten.
Tipp von Friedrich Immobilien: In der Regel lauern Nachbarn nur auf die Chance ein Schnäppchen zu machen, wenn Sie von irgendwelchen Absprachen aus der Vergangenheit erzählen. In den seltensten Fällen sind diese Leute aber genau dann in der Lage zu bezahlen, wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten. Lassen Sie sich bloß nicht von solchen Ansagen der Nachbarn beirren. Wenn es keine notariell beurkundeten persönlichen Dienstbarkeiten gibt, haben Sie das Recht, an den Höchstbietenden zu verkaufen und dieses Recht sollten Sie unbedingt für sich nutzen.
18. Meine Immobilie steht unter Denkmalschutz. Worauf sollte ich beim Verkauf achten?
● Behördliche Genehmigungen: Klären Sie bei der zuständigen Denkmalschutzbehörde, welche Genehmigungen für den Verkauf und eventuelle Änderungen oder Renovierungen erforderlich sind.
● Informieren Sie potenzielle Käufer: Weisen Sie Käufer auf den Denkmalschutz-Status schon im Exposé hin und erläutern bei der Besichtigung genau die Auflagen, die damit einhergehen.
● Wertsteigerung durch Denkmalschutz: Die Vorteile, die mit dem Denkmalschutz verbunden sind, sind in der Regel steuerliche Vergünstigungen wie die Verkürzung der Abschreibungsdauer. Weisen Sie daher unbedingt Ihre Interessenten darauf hin, ihren Steuerberater darüber zu informieren.
● Spezialisierte Makler: Erwägen Sie die Zusammenarbeit mit einem Makler, der Erfahrung im Verkauf von denkmalgeschützten Immobilien hat.
19. Die Immobilie ist vermietet. Was sollte ich beachten?
Wenn Sie eine vermietete Immobilie veräußern möchten, beachten Sie folgendes: Prüfen Sie zunächst, ob es ein eingetragenes Vorkaufsrecht für die Mieter gibt. Sollte dies nicht der Fall sein, informieren Sie die Mieter über den geplanten Verkauf. Hören Sie sich in Ruhe an, wie die Mieter darauf reagieren. Wollen die Mieter vielleicht sowieso bald umziehen? Dann macht es eventuell Sinn noch mit dem Verkauf zu warten, bis die Wohnung oder das Haus leer steht. Möchten die Mieter eventuell selbst kaufen? Lassen Sie die Immobilie professionell bewerten und geben Sie den Mietern ein faires Zeitfenster, um für den Kaufpreis eine Finanzierung auf die Beine zu stellen. Sollten die Mieter nicht kaufen wollen, aber auch nicht ausziehen wollen, weisen Sie die Mieter freundlich darauf hin, dass Sie verpflichtet sind, für Besichtigungen die Wohnungstür aufzuschließen. Informieren Sie die Mieter über Ihren ungefähren Zeitplan und koordinieren Sie Termine, an denen eine Besichtigung für beide Parteien gut passt. Sollten Sie die Immobilie über einen Immobilienmakler verkaufen, stellen Sie den Mietern den Immobilienmakler kurz vor, sodass es keine Missverständnisse gibt.
Für den Käufer sollten Sie zusätzlich als Unterlagen die Mietverträge und weitere schriftliche Absprachen mit den Mietern bereithalten.
Machen Sie sich bewusst, dass eine vermietete Immobilie als Anlageobjekt oft nicht den Wert erreicht, den die Immobilie besitzt, wenn Sie als Eigenheim genutzt wird. Die meisten Eigennutzer scheuen sich vor einer Eigenbedarfskündigung und den damit verbundenen Risiken. Der Wert der Immobilie hängt daher hauptsächlich an den Mieterträgen ab, das Ertragswertverfahren bietet hier eine gute Möglichkeit, die Immobilie entsprechend einzuwerten.
Tipp von Friedrich Immobilien: Sollten die Mieter das Interesse haben zu verkaufen, sollten Sie diese Option unbedingt versuchen zu realisieren, notfalls auch mit einem kleinen Preisnachlass. Mieter sind 1A Käufer, da Sie die Wohnung bereits kennen und bereit sind, den Wert als Eigennutzer zu zahlen. Sie sparen sich dadurch jede Menge Zeit, eine mögliche Maklerprovision und die Ungewissheit, ob Sie die Immobilie auf dem freien Markt auch wirklich zu einem signifikant höheren Preis verkauft bekommen. In der Regel lohnt es sich, den Deal einzutüten.
20. Ich habe viel in mein Haus investiert. Was sollte ich bei der Wertermittlung der Immobilie beachten?
Nur Sie selbst wissen, wie viel Arbeit und Zeit Sie in die Immobilie gesteckt haben, für den außenstehenden Betrachter gibt es nur den Ist-Zustand. Das führt bei der Verhandlung zu sehr unterschiedlichen Sichtweisen und nicht selten zu großen Meinungsverschiedenheiten.
Für Sie als Verkäufer gilt daher, umso besser Sie in der Lage sind, sich in die Rolle des Käufers zu versetzen, umso besser können Sie sich in eine gute Verhandlungsposition bringen. Dazu gehört oft auch die Erkenntnis, dass Sie Ihre Arbeitszeit und Aufwand nicht eins zu eins auf den Preis aufschlagen können. Holen Sie sich verschiedene Marktwerteinschätzungen von verschiedenen Maklern. Fragen Sie vielleicht auch potentielle Kaufinteressenten aus dem Freundeskreis, was ihr ganz ehrliches Feedback zu Ihrer Immobilie ist.
Halten Sie beim Angebotspreis die Faustregel im Hinterkopf: Je mehr Interessenten, desto besser Ihre Verhandlungsposition! Gehen Sie mit einem fairen Angebotspreis an den Markt, sodass Sie gleich am Anfang viele Interessenten für die Immobilie haben. Konzentrieren Sie sich bei der Besichtigung darauf, die Vorteile der Immobilie besonders hervorzuheben, sodass Interessenten mit einem positiven Ersteindruck der Immobilie gewinnen. Sollten Sie mehrere Angebote von Interessenten haben, können Sie bei der Verhandlung den Kaufpreis über Ihren angesetzten Angebotspreis bringen. Dieser Aufschlag auf den Angebotspreis bewertet letztendlich die Arbeit und Zeit, die Sie in die Immobilie reingesteckt haben.
Tipp von Friedrich Immobilien: Eine Immobilie ist letztendlich immer nur so viel wert, wie jemand bereit ist dafür zu zahlen. Ein guter Immobilienmakler zeichnet sich vor allem dadurch aus, dass er eine gute Verkaufsstrategie hat, um diesen einen willigen Käufer zu finden, der bereit ist, den höchsten Kaufpreis für die Immobilie zu zahlen. Wenn Sie sich bei der Einwertung Ihrer Immobilie schwer tun, weil Sie viel Eigenleistung, Zeit und Geld in die Immobilie gestellt haben, legen Sie den Fokus auf die richtige Verkaufsstrategie und nicht auf den Wert. Machen Sie nicht den Fehler, mit einem zu hohen Preis an den Markt zu gehen, es wird Ihnen mit hoher Wahrscheinlichkeit nur Zeit, Nerven und bares Geld kosten. Die Wahl eines kompetenten Immobilienmaklers mit der richtigen Verkaufsstrategie kann sich hier ganz besonders lohnen.
21. Die Immobilie hat Mängel. Sollte ich diese vor dem Verkauf beheben?
JA! Wenn es Ihnen die Zeit und Mittel erlauben, sollten Sie versuchen, alle Mängel an Ihrer Immobilie fachmännisch zu beheben. Bei der Verhandlung sind Mängel an der Immobilie beim Käufer der beliebteste Ansatzpunkt, den Kaufpreis zu drücken. Selbst wenn Sie diese in Ihrem Angebotspreis schon mit einkalkuliert haben. Sie können damit rechnen, dass jeder Mangel am Haus mit der doppelten Summe, die Sie für die Beseitigung benötigen, vom Käufer abgezogen wird. Sie sollten daher unbedingt versuchen, den Kaufinteressenten bei der Verhandlung schon im Vorhinein den Wind aus den Segeln zu nehmen.
Sollten Sie nicht alle Mängel Ihrer Immobilie beseitigen können oder wollen, ist es wichtig, den Immobilienmakler oder Kaufinteressenten voll über diese aufzuklären. Transparenz sollte hier an oberster Stelle stehen. Das arglistige Verschweigen von Mängeln kann auch juristisch schwere Folgen für Sie haben.
Tipp von Friedrich Immobilien: Sollten Sie zum Beispiel eine feuchte Wand im Keller Ihres Einfamilienhauses in Alfter haben, die Sie nicht mehr trockenlegen wollen, holen Sie sich von 2 verschiedenen Dienstleistern ein schriftliches Angebot für die Trockenlegung der Kellerwand ein. Runden Sie das teurere Angebot großzügig auf und bieten dem Kaufinteressenten schon bei der Besichtigung einen Preisnachlass um diese Summe an. Diese Vorgehensweise schafft Transparenz und Vertrauen und kann sich positiv auf den Kaufwillen des Interessenten auswirken.
Überlegen Sie generell, ob Sie noch vor Verkaufsstart einen verifizierten Sachgutachter durch das Haus gehen lassen. Dieser kann Ihnen ein schriftliches Gutachten oder auch nur eine mündliche Analyse zu Ihrem Haus geben. Mit einem solchen Gutachten, zeigen Sie dem Käufer, dass Sie nichts zu verbergen haben und schaffen ebenfalls wichtiges Vertrauen, dass Ihnen bei der Preisverhandlung hilft.
22. Ich möchte meine Immobilie anonym verkaufen. Wie gehe ich vor?
Überlegen Sie sich genau, warum Sie anonym verkaufen wollen und welche Auswirkungen es für Sie hat, wenn Sie es nicht tun. Ein anonymer Verkauf dauert in der Regel länger als ein üblicher Verkauf und verringert die Chance auf einen hohen Kaufpreis. Interessant wird der anonyme Verkauf von Immobilien erst ab einem 8 stelligen Wert. Sollten Sie eine Immobilie in dieser Preisklasse haben, zum Beispiel in Bonn, Wachtberg, Meckenheim oder Königswinter und wollen auf jeden Fall anonym verkaufen, suchen Sie sich einen Immobilienmakler, der mit dieser Zielgruppe arbeitet und ein großes Netzwerk vorweisen kann. Hier macht es auch Sinn mit mehreren Immobilienmaklern zu arbeiten, sofern Sie hier mit allen Beteiligten einen guten Kompromiss für die Provision finden können.
Tipp von Friedrich Immobilien: Ist Ihnen nach reiflicher Überlegung doch die Kaufpreissumme wichtiger als Ihre Anonymität, dann sollten Sie genau den entgegengesetzten Weg gehen und versuchen so viel Aufmerksamkeit wie möglich auf Ihren Immobilienverkauf zu ziehen. Setzen Sie alles daran, dass Sie über Werbung, Anzeigen und Inserate eine hohe Nachfrage nach Ihrer Immobilie generieren und Sie so eine komfortable Verhandlungsposition haben. Ein professioneller Immobilienmakler macht diese Arbeit natürlich sehr gerne für Sie.
23. Meine Immobilie ist stark sanierungsbedürftig. Wie finde ich den richtigen Käufer?
Beim Verkauf einer stark sanierungsbedürftigen Immobilie gibt es ein paar Punkte, die Sie berücksichtigen sollten. Zunächst sollten Sie proaktiv einen Sachgutachter oder auch einen Energieberater hinzuziehen, der Ihnen einen detaillierten Überblick gibt, mit welchen Sanierungen und entsprechenden Kosten zu rechnen ist. Ein Energieberater kann einen umfassenden Sanierungsplan aufstellen und auch direkt ermitteln, mit welchen Förderungen der Käufer bei welchen Maßnahmen rechnen darf. Haben Sie diesen Kostenplan, lassen Sie einen Immobilienmakler oder Fachmann den Wert der Immobilie unter Berücksichtigung dieser Kostenrechnung erstellen. Gute Immobilienmakler bieten einen solchen Sanierungsplan inklusive der Wertermittlung an.
Bestimmen Sie die Zielgruppe der Kaufinteressenten und sprechen Sie gezielt Investoren, Bauträger und Hobbyhandwerker an. Stellen Sie den potenziellen Käufern alle detaillierten Informationen über den Zustand und die erforderlichen Sanierungsmaßnahmen zur Verfügung. Natürlich spielt hier der Preis eine wichtige Rolle. Und natürlich zählt auch hier die Faustregel: Ein fairer Angebotspreis führt zu mehr Interessenten führt zu einem besseren Verkaufspreis. Ein zu hoher Angebotspreis führt zu weniger Interessenten führt zu einem schlechteren Verkaufspreis.
Tipp von Friedrich Immobilien: In den heutigen Zeiten wollen nicht viele die Strapazen und Risiken einer umfassenden Sanierung in Angriff nehmen. Wenn sich absolut kein williger Käufer finden lässt, machen Sie folgendes: Sie kündigen ein reines Bieterverfahren an. Dazu machen Sie ein Datum publik (ca. 2 Wochen nach Veröffentlichung), an dem die Immobilie den ganzen Tag für alle offensteht. Sorgen Sie dafür, dass es genug Leute mitbekommen. Ein Bieterverfahren ist keine Zwangsversteigerung. Dies müssen Sie deutlich kennzeichnen. Das Startangebot liegt beim reinen Grundstückspreis abzüglich der Kosten für einen kompletten Abriss der Immobilie. Sollte das den Wert Ihrer Immobilie ebenfalls nicht repräsentieren, starten Sie mit 1 €. Geben Sie allen, die besichtigt haben, 4-5 Tage Zeit, ein Angebot auf die Immobilie zu geben. Entscheiden Sie sich für das höchste Angebot, es entspricht dem Preis, der Ihre Immobilie wert ist. Ein professioneller Immobilienmakler kann Ihnen bei diesem Prozess helfen.
24. Ich habe eine Eigentumswohnung in einer WEG. Was muss ich beim Verkauf beachten?
Vergewissern Sie sich, dass Sie folgende Unterlagen zur Hand haben:
● Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
● Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen: Informieren Sie potenzielle Käufer über Beschlüsse und geplante Maßnahmen an der Immobilie.
● Wirtschaftsplan und Abrechnungen: Stellen Sie den aktuellen Wirtschaftsplan und die Abrechnungen der letzten Jahre bereit.
● Verwaltervertrag
Informieren Sie zudem die Hausverwaltung, dass Sie planen, Ihre Eigentumswohnung zu verkaufen. Sollten Ihnen Unterlagen fehlen, kann Ihnen die Hausverwaltung die Dokumente bereitstellen.
Tipp von Friedrich Immobilien: Sollte ein Eigentümer einer anderen Eigentumswohnung im Haus Interesse an Ihrer Eigentumswohnung bekunden, laden Sie ihn freundlich zu einer Besichtigung ein. Machen Sie aber nicht den Fehler, diesem Interessenten einen Vorzug zu geben, nur weil er aus der Wohngemeinschaft kommt. Lassen Sie ihn mit anderen Interessenten zusammen besichtigen, wenn er mehr oder gleich viel, wie seine Mitbewerber bietet, geben Sie ihm den Zuschlag. Nur so können Sie auch sicher sein, dass Sie auch einen angemessenen Preis für Ihre Wohnung erhalten. Und vergessen Sie nicht, sich eine schriftliche Bestätigung der zu finanzierenden Bank geben zu lassen, bevor Sie einen Termin beim Notar vereinbaren!
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Für Ihre Fragen bin ich gerne da. Ich freue mich auf Ihre Nachricht und werde Ihr Anliegen umgehend bearbeiten.
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